10月份二手房:竹笋断货,业主要求“强硬”

广州当地新闻:10月,二手房:笋缺货,业主要求“强硬”

2020年10月,广州市二手房交易量(自助网签中介网签)10700;与9月份同期(14100例)相比,环比下降24.1%,但同比上升39.2%,市场活跃程度保持不变。

价格方面,本月二手房网上签约均价28690元/平,与上月基本持平。

广州中原研发部认为,10月份二手市场交易量略有下降,主要原因如下:

(1)受国庆假期影响,交易季节性下调。

看近5年的交易情况,10月份交易下滑。再加上今年中秋节和国庆的重叠关系,客户外出游玩和回家的情况尤为明显,直接导致本月新客户和租户来访数量大幅下降,从而导致本月整体市场表现“不温不火”,成交量下降20%以上。

(2)一级市场“抢食”,严重分流二级客户。

这个月开发商明显加快了推货步伐,加大了促销力度,出现了一批全新的碟片。

有些项目甚至有二手价格倒挂现象,比如万科城市光、越秀、乐府等。它们的首日淘汰率甚至达到了100%。于是,很多原本打算自己买房的二手客户都转移到了一级市场。

(3)业主心态强硬,笋源稀缺。

基于广州楼市基本向好的背景,很多业主对市场前景信心十足,议价空间也缩小了。中原业主报价指数基本维持在40%左右。

此外,袁攀在7、8、9月份高速去转型后,许多需求活跃的行业面临“无房可卖”的尴尬局面,导致许多买家入市热情低,交易量下降。

分区审查

海珠夺冠,逆势而上

从各区的交易情况来看,本月大部分地区的交易都出现了不同程度的下降,其中增城、天河、南沙的表现相对明显。

本月交易271笔,470笔,94笔(不含自助网上签约),分别比上个月下降30.5%,28.2%,23.6%。

另外需要指出的是,本月海珠交易超越天河,交易占据榜首。

海珠本月交易量(不含自助网上签约)486笔,较上月下降21.9%。

另外,本月从化区二手市场逆市,成交量不降反升。本月共成交389笔(不含自助网上签约),较上月小幅增长0.5%。

01.天河区:优质盘源急需补充,业主报价小幅上调

本月天河二手网上签名(不含自助网上签名)470人,较上月下降28.2%。

据广州中原研发部监测,本月天河区天河北盘交易活动相对较高,支撑该区域大部分交易。其中,远东大厦和侨林苑相对活跃,10月份平均成交价格分别为65169元/平和73081元/平。

调查显示,在7、8、9月份高速剔除二手库存来源后,业主对市场前景的信心明显增强,开始表现出不愿意出售。他们选择先看市场前景再决定释放库存,直接导致市场优质库存来源无法及时补充,客户配置出现一定困难。

此外,在这种情况下,许多业主开始提高房地产的报价,

其中,北京路板块的主要贡献是东湖新村等。平均成交价46268元/。另外,据调查,东风东盘存在“供不应求”的情况,市场优质盘源相对匮乏,客户入市热情高涨。其中,东风东板原交易占比甚至上升至59.4%,较上月净增20.7%。但在目前“销量少”的情况下,很多业主趁机抬高报价,但整体幅度不会太高,大概在总价的2-3%左右。据广州中原研发部介绍,本月东风东板整体活跃度高的主要原因有:一是作为老牌教育资源板块,很多有学历需求的买家是首选。此外,由于贷款、转让、装修等时间因素的影响,很多客户会选择在年底买房,以保证自己的孩子明年能够顺利入学,以至于本月该板块的需求明显增加。2.7、8月份市场需求火爆,市场来源迅速被清除。此外,业主对市场前景信心十足,不少业主转而持观望态度,选择先看市场前景再确认报价。

03.海珠区:该地区一手货严重短缺,二手网签稳步增长

10月份海珠区二手住宅网数量为486张,较上月下降21.9%,二手住宅网均价为39405元/平。但据监测,海珠区二手房网签比例逐渐上升;2019年10-11月,换手率仅维持在11.7%-12.3%左右的低位。

2020年以来,交易比例逐渐上升。截至2020年10月,海珠区网上签约比例已达16.5%,同比大幅增长4.2%,较1月初的比例净增4.3%。

广州中原研发部认为,海珠区网上签约比例稳步上升的主要原因是:

一、该地区一手物资短缺相当严重。除了金碧花园的少量供应外,该地区的其他一手项目基本处于零供应状态,竞争对手广钢新城没有出现大规模的推货活动,导致该地区的二手房买家没有受到一手商品分流的影响,整体市场需求相对旺盛。

二、区域生活设施高度完善,交通网络发达,优质住宅小区袁攀大厦在年代和价格上均较天河、越秀有一定优势。于是,很多改良客户更愿意卖海珠房。

三是市场成交量旺盛,区域置换需求增加。目前在交易周期缩短的情况下,卖一买一的买家可以迅速卖出手中的老房子,甚至可以高质量的改善库存来源,推动海珠整体交易活动上升。

04.荔湾区:小区内住房“火爆”,成交比例回升

10月,荔湾区阳光家园签约二手住宅网(不含自助网)211个,较上月下降6.6%。

根据中原的成交数据,本月荔湾区康王路路段平均成交价格约为42972元/m 2,整体市场交易较为活跃;最活跃的房地产交易主要在华亭、湖滨地段,本月平均成交价格分别为51673元/。

另外,据广州中原研发部监测,本月荔湾区住宅房屋交易比例明显回升。

其中,本月住宅房屋成交占比62.5%,较上月净增7.5%。据了解,本月荔湾区客户多为更换客户。

由于目前市场需求活跃,交易周期比一、二季度短,促使旧房出售

另外,据广州中原研发部监测,白云区一手货源本月“爆料”;市场热点众多(中铁诺德岳麓、保利龙跃大厦、时代龙湖云来、龙光九裕富、龙湖招商田驹等。)都被推开放了,推广力度也加大了,直接导致二手客户分流。

此外,机场路、白云大道等只需要主动的业主,出价相对强硬,整体议价空间狭窄,基本在3%以内,促使客户入市热情较低,市场整体二手需求大幅下降。

06.番禺区:洛溪业主“舍不得卖”,二手需求比八九月份少

2020年10月,番禺区阳光家园网上签约(不含自助网上签约)388家,较上月下降21.6%。

据广州中原研发部监测,番禺区中村板块整体成交基本稳定。10月,中村板块平均成交价格为28106元/平,其主要贡献物业为克利福德新村和克利福德游乐场。本月平均成交价格26366元/平,40067元/平,是买家的优质选择。

此外,据广州中原研发部监测,本月华南板块被一手严重分流,不少二手客户转移到一手项目。主要是由于本月万博商圈全新的盘越秀、乐府推出,项目整体性价比比较高,与周边形成二手价格倒挂现象。

目前越秀、乐府平均售价起价4.4万元/级,而周边万科蛋白石平均售价已达到4.3-4.5万元/级,敏捷剑桥县平均售价在3.5-4.1万元/级左右。再加上其优质的区位条件,很多二手客户选择了这个项目,导致本月华南板块整体需求下滑。

需要指出的是,这个月,洛溪板块很多业主表现出“不愿意卖”,导致可用货源出现轻微的“稀缺”,整体报价较前期略有上调,甚至出现反价现象。

在这种背景下,该行业的整体交易周期延长,客户接受意愿低,入市热情下降。部分买家转而持观望态度,很多消息来源僵持不下。因此,广州中原研发部认为,对于急着卖或卖一买一的业主,适当降低报价或增加议价空间,可以加快手中货源的销售,避免行业长期僵持。

预测:分流和短缺问题有望改善,二手交易可能略有增加

10月份,广州二手房市场受“货少国庆假期分流”等多重因素影响,直接导致二手房市场成交量下降20%以上。但进入11月后,市场上的竹笋有望及时得到补充,而一级供应可能不会像10月份那样激烈,一级配送的问题会得到改善。

另外需要指出的是,纵观这五年的二手交易,除了2018年政策调控收紧导致持续发酵的因素外,其他年份11月份的交易较10月份均有不同程度的增加。此外,目前楼市调控环境和信贷环境相对稳定,市场基本导向良好。预计11月份的市场成交量可能会略有增加。

因此,广州中原研发部预测11月份市场成交(自助网上签约、中介网上签约)将在11000箱以上,价格保持稳定。

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