�广州市物业管理条例》将于明年1月1日生�

广州当地新闻:广州市物业管理条例将于明年1月1日生效

杜南新闻《广州市物业管理条例》(以下简称《条例》),2016年开始酝酿,四年年底通过,2021年1月1日生效。12月28日,广州市人大常委会召开新闻发布会,对该条例进行了详细解释。市人大常委会法制工作委员会主任邓说,这是广州立法史上难度最大、耗资最大、持续时间最长的一项法规。“因为物业管理与每个公民的生活息息相关,它涉及到业主、物业服务提供者、基层组织,甚至政府部门等诸多主体。每一个主体都有不同的诉求,有的甚至是冲突。如何协调平衡可以说。这是我们立法中前所未有的问题。”

成立物业管理委员会

行业委员会成立前办理物业管理事务

广州从1998年开始出现业主组织,包括业主大会和业主委员会。目前全市已建立业主组织976个,但比例不到30%。换句话说,目前大多数社区都没有业主组织。

在行业委员会成立之前,或者当行业委员会无法选出时,物业管理事项由谁承担?《条例》创建了物业管理委员会制度。一方面通过物业管理委员会推动行业委员会的成立;另一方面,物业管理委员会被赋予组织业主共同决定物业管理事项的职能。

《条例》明确规定了物业管理委员会成立和解散的条件和责任,以及成员的组成、产生方式和议事制度。

根据规定,住宅物业符合法定条件的,要求街道办事处和镇人民政府成立物业管理委员会。物业管理委员会负责组织业主委员会的选举。业主委员会组成后,解散。业主委员会成立前,物业管理委员会根据业主大会的决议和决定处理物业管理相关事务。

物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府、居民委员会、房屋行政管理部门、物业服务提供者和业主代表组成,业主代表人数应当超过半数。物业管理委员会成员应当向全体业主公示。

物业管理委员会主任为街道办事处或镇人民政府代表,副主任为居民委员会代表和业主代表。

行业委员会侵害业主权益

街道和城镇可以提议召回

南方记者了解到,目前行业委员会存在成立难、权力界限不清、权责不对等、运行不规范、缺乏行政监督、违法成本低等诸多问题。在《条例》调查制定过程中,市民对物业管理最突出的诉求之一,就是通过立法解决业主大会“成立难”、“任期变更难”、“决策难”的问题。

针对这些要求,《条例》明确了业主委员会的具体职责、成员资格、产生成员的方式、人数和任期要求、补选、备案、审议等制度,还明确了业主委员会应披露的材料和信息以及信息披露的方式。

同时《条例》还明确了业主委员会和专职工作人员的禁止行为,规定了违反禁止行为的法律责任。以及终止行业委员会成员职务的具体情况,规定街道镇可以提出罢免行业委员会全体成员。业主大会和业主委员会的决定违反法律、法规规定的

如因物价变动、职工最低工资标准调整等需要调整物业服务费标准的。物业服务提供者应当委托会计师事务所进行审计,并制定调整收费标准的方案。审核报告和调整方案应向业主公示,调整方案由业主共同表决。

《条例》还明确表示,无论物业服务费是承包还是支付,物业服务提供者每年都要向全体业主公布物业服务费的年度预决算,每季度公布物业服务费的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会对公布的物业服务收费年度预算、决算和物业服务资金收支情况提出异议的,物业服务人应当自收到异议之日起七日内给予书面答复。业主委员会可以聘请专业机构对实行薪酬制度的物业服务费资金的收支进行审计。

共享资金经营

应获得业主的同意

高空抛物、渗水纠纷、违章装修、违章建筑、乱丢垃圾、非法饲养动物、违规停车收费……这些常见问题引发了诸多矛盾。

为了加强对物业使用和维护的监督,《条例》明确规定,任何单位和个人不得擅自改变共用部位和设施的用途。确需改变用途的,必须经业主大会批准,并依法办理相关手续。

《条例》还规定,业主大会、相关业主和物业服务提供者在使用共用部位进行经营活动时,应当征得业主大会的同意。《条例》首次提出“业主共享资金”的概念,规定了共享资金的来源、管理、使用、使用和披露制度,确立了违反共享资金制度的法律责任。

据了解,为落实业主共享资金制度,广州市住建局正在制定管理细则,加强共享资金管理。本细则规定了共享资金的管理单位

制定的资金使用方案应当在业主大会同意后才能使用,同时,规定了使用方案应当明确资金使用的用途、权限、程序和相应监督措施等内容。且要求共有资金管理单位每季度向业主公开资金账户、资金筹集和支付的详细内容。

对话

物管立法难在哪里?立法过程中有哪些争议?

记者:《广州市物业管理条例》被称为“广州市立法史上成本最高、难度最大的立法”,难在哪里?在立法过程中存在的争议主要有哪些方面?

邓成明(广州市人大常委会法工委主任):《广州市物业管理条例》是广州立法史上难度最大、成本最高、历时最长的一部法律,从2016年就开始酝酿。这部法规制定的难度大,主要有几方面的原因:

首先,它涉及的主体多。物业管理跟每一个市民的生活密切相关,涉及到业主、物业服务人、基层组织,甚至政府部门等等很多主体,这些主体之间各自的诉求有所不同,有些甚至是矛盾冲突。为了解决这些问题,我们让相关利益主体充分发表意见,并吸收借鉴了其他地方的一些成功经验。适逢民法典颁布,怎么样根据民法典的新要求,来构建物业法治的法律制度,我们也动员了专家进行充分论证。

第二个难点在业主自治制度方面。对于业主如何自治,我国探索了将近20年,有成功经验,也存在障碍和困惑。哪些属于自治范围、哪些属于他治范围?业主自治与社区自治又有着怎样的关系?这是实践中碰到的一个非常困扰的问题。

第三个的难题也与此相关。既然自治有它的边界,那么公权力也要适度介入。当自治与社会公共利益和社会秩序冲突时、个人权利与他人权利发生矛盾冲突时,政府就必须要出面解决。此次我们把党的领导贯彻到立法当中,这是我们制度的优势。同时也明确了政府各个部门的职责权限,特别是明确规定了镇街和居委会在物业管理服务当中的职责。

第四,现在物业管理当中出现了许多矛盾,在社会矛盾、群体事件中占相当大一部分。例如物业费调整中的利益冲突、新旧物业交接中的问题等,我们都设计了相应的制度,明确了相关各利益主体的权利与义务。

第五,在此次疫情中,广州的物业服务企业很好承担了社会责任。那么,哪些可以交由物业服务人员来承担,哪些又不应该?交给其承担以后,政府部门应该提供哪些条件?要把握这个度也是相当困难的。

记者:《条例》规定物业必须按时公开收支,但是现实情况是很多小区存在物业不按时公开收支、乱收费、随意涨价等现象。如何保证该规定能够顺利实施?

王宏伟(广州市住房城乡建设局局长):收支主要由两部分组成,一是物业服务费,这是有标准的,相对比较清晰。二是公共收益,条例中有“共有资金”的使用规定。相关规定怎么落地呢?《条例》增加了处罚条款,对于不按时公布物业费收益、物业费预决算、费用收支情况的,要处以1万-10万元的罚款,处罚的主体是区住建部门。对物业企业不公开共有资金的情况,可以处以15万-30万元的处罚。

如何知道他们有没有公布?也有相应的监督机制。首先,作为物业监管部门,我们将指导各区各物业按规定来实施,该公布的公布,该处罚的处罚。其次,要发挥业委会和物管委员会的监督作用,通过各方监督,做到按时公布,把收支放在阳光下。

记者:现在业主委员会“成立难、决策难、换届难”以及物业服务企业的监管难,都是物业管理深层次的问题,因此引发一系列纠纷,《条例》对解决这些问题做出了哪些更加细化的规定?

张建山(广州市司法局副局长):这些问题是我们在前期调研中群众反映比较突出的问题之一,也是《条例》起草过程中着力解决的问题之一。 我们着重从以下几个方面进行了破解:

一是订立了物业管理委员会的制度,打造由街镇政府牵头,居委会、区劳务系统主管部门、物业企业以及广大业主的代表广泛参与的物业管理新模式。

二是推广使用业主决策电子投票系统,创新异议处理机制来破解业主大会的决策难。目前全市已经有很多小区实施了电子投票系统。

三是针对物业管理和服务企业监管的问题,细化了物业承接查验的条件、方式程序,资料移交和物业交接的有关要求,同时细化了物业企业在提供服务、专项服务分包、信息公开、安全防范责任等方面的要求,并进一步规范了物业费的收取和调整方面的规定。另外,也健全了物业企业在退出和交接实现程序,并通过信用管理制度来加强对物业企业的监管。

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