放弃“地上捡钱”下沉社区团购,是物业管理企

广州当地新闻:放弃“地上收钱”下沉社区团购,是物业管理企业突破边境的首选吗?

近年来,材料企业逐渐从房地产开发产业链的末端独立出来,成为具有丰富商业内涵的主要市场力量。特别是2020年,房企的分房上市热潮再次袭来。那么,在双循环、疫情防控常态化的新发展格局背景下,物业管理企业如何突破边界,在基础服务之外创造更多的增值服务呢?如何创新改变,开拓物业服务新价值?

近日,在“第三届中国房地产资本峰会2020风与变——物业管理资本论坛”(以下简称“论坛”)上,业内人士表示,扩大规模仍然是行业的主旋律,但在发展过程中,企业要想在满足资本需求的同时提供良好的服务,并不容易。未来机遇和挑战并存。

材料企业上市后,估值回归理性

从行业来看,近年来,材料企业逐渐从房地产开发产业链的末端独立出来,成为具有丰富商业内涵的主要市场力量。随着今年物业企业在社区抗疫过程中发挥关键作用,物业价值进一步凸显。在多重因素的推动下,今年很多物资企业纷纷涌向资本市场。

“扩大规模仍然是行业的主旋律。房地产行业的白金十年还没有结束,物业服务公司将迎来最好的黄金十年。”在上述论坛上,中智研究院常务副院长黄宇表示。绿城服务集团CEO吴志华也指出,物业管理行业迎来了一个“盛世”,这体现在高增长、高估值、高确定性和优惠的相关政策上。

毫无疑问,今年是材料企业上市的“大年”。截至12月17日,共有37家企业登陆港股,3家企业进入a股。此外,绝大多数房地产企业,包括龙头企业,都是从房地产企业中分离出来的,具有明显的房地产属性。

因此,上市后,企业的估值与其母公司有很大的相关性。“物业管理公司的平均估值在0.5-0.6左右,但个别公司会更高,包括金科、绿城等物业公司,这与行业内母公司和物业管理公司的排名有关。”中信证券房地产和建筑业首席分析师朱进表示。

“物业管理区域是‘香香’。未来,房企旗下的物业管理企业可能会成为一个重要的平台。母公司未来如何发展,对物业企业来说将变得越来越重要。”朱瑾说。

值得一提的是,今年下半年以来,前期活跃的地产股出现了明显的回调迹象。但在亚寿集团总裁兼CEO李大龙看来,楼市基本面并没有太大变化,地产股因投资者更为敏感而回调,推出“三条红线”,因疫情推迟交房,导致投资者对物业估值打折。在投资者眼里,房地产行业还没有成为一个独立的行业。投资者对房产的定位是劳动密集型的,依附于房地产。"

那么,2021年,企业的估值会提高吗?对此,朱进预测,2021年材料企业估值会有所上升,但不会上升到之前的高位。“以前有一个稀缺因素,现在供应越来越大。以前想象力比较丰富。现在很清楚,除了住宅物业,企业还可以介入非住宅物业和城市服务。主要故事是拓展轨道,考虑未来这三条轨道有哪些公司可以胜出。成为

11月27日,HKEx发布了主板盈利要求咨询文件。HKEx表示,最低利润要求与修订后的最低市值要求不一致,这导致监管机构对申请在主板上市的公司的质量感到担忧。因此,HKEx建议根据2018年的市值要求增加150%的利润要求,或根据恒生指数(1994年至2019年)平均收盘点位的大致涨幅增加200%。上述规定预计从2021年7月1日起实施。

在这种背景下,一些计划在香港上市的企业也加快了各项任务的步伐。投资银行家预计,明年7月前将有一波香港上市潮。

新城悦服务集团首席战略官兼秘书长游剑锋指出,根据上述条件,市场化程度较好的前30家大型地产背景物业公司或第三方物业公司将有机会上市。这项政策实施后,将减少企业的上市机会。

在李大龙看来,随着行业的发展和未来回归a股市场,更多的国内投资者认可房地产行业是一大趋势。“随着行业的进一步融合,房地产进入调整期,物业管理行业进入整合分化期。未来,龙头企业可能有机会享受a股带来的价值红利。”

其实类似于房地产的发展路径,物业服务的成长故事也是从规模开始的,“赶规模”已经成为业界的共识。于是,企业开始了一轮股权投资或收购。新京报记者注意到,在今年上市的物业服务公司中,大多数表示将利用筹集的资金进行并购等战略扩张,物业并购已经成为“时尚”。

“到目前为止,上市公司今年已经宣布了34项收购,总额接近100亿元。此外,还有一些一级市场的并购案例。预计未来上市公司并购将进一步加剧。除了一级市场并购,未来二级市场可能还有并购整合,包括与上市公司股权,植入生态链。”碧桂园执行董事兼总裁李长江说。

但是,并购并不容易。在李长江看来,并购可能存在“消化不良”,表现在团队、机制、标准、文化的整合上。如果这些方面不能整合,“不仅达不到目标,还会毁了企业的‘身体’。”

“企业一起前进

业要门当户对、志同道合。”李长江坦言,所谓“门当户对”指的是双方要有共同的理想,如果仅当成一单生意,容易出现“消化不良”现象;而“志同道合”指的是要有情怀,要真正让客户、投资者、员工受益。

上市背后,增值服务仍是“主战场”

上市并非物企的最终目标,未来物企的发展,离不开运营与服务本身。在李长江看来,物企未来决战的主战场在于“增值服务”,但就行业现状而言,增值服务还未完全定型,“众多中小物企还难以形成真正的模式,没有规模,且项目分散,不可能形成较大的效益。”

在世茂服务控股执行董事兼总裁叶明杰看来,现在很多物企都在做增值服务,但实际上针对C端消费者的增值服务很难操作,而针对B端的增值服务,或从B端再发展到C的增值服务相对简单些,“不同的物企要自己去选择,小处着手,不要大量快上,仓促布局风险很大。”

在彩生活董事长潘军看来,只有将业主转变为用户,物企才可能成为真正的流量入口。基于此,物企要从之前对物的管理,提升到对人的服务,再到社区的融入,把小区打造成社群,增值服务才能落地。具体而言,要让社区居民融入其中,与党建结合起来;此外,打通街道办、居委会、社区工作站的相关工作,与业委会形成互动。

从目前来看,对于下沉市场的挖掘,物企实际上已经有了很多探索,比如借助互联网的力量开展社区团购业务。对此,李大龙称,单一物业公司或物业小区,其密度不一定够,预计未来物企之间会产生网格化的合作,这种合作会带来整个社区的增值服务,从而在社区团购上形成新突破。

“突破边界”延伸服务,机遇与挑战并存

除加强与社区的联系外,近年来,物企也在不断突破边界,逐步将社区服务延伸至城市服务、空间科技服务。不过,这些业务到目前为止,还未形成一个综合的成熟模式,“这些模式的探索需要先行者,需注意不要一下子触及太多。”叶明杰称。

“物企在突破边界发展的同时,需要静下心思考,行业的护城河及相应短板。”吴志华表示,短板方面,这几年,物企纷纷加大科技投入,以科技推动服务与管理效率的双向提升,但目前尚未完成从量变到质变的迭代,未形成以算法为支撑的服务体系,“跟其他行业动辄数十亿元的技术研发相比,物企科技投入还远远不足,由此造成‘用户提出需求、公司分配任务、员工努力满足需求’这一管理模型,只是响应需求,造成被动式服务,没法主动获取需求,满意度无法提升至较高水平。”

“大部分公司缺乏中后台体系和技术赋能,鲜有对社区需求的预测,也没有基于预测的人力资源排布,更没有针对预测开展的前瞻性业务布局。”吴志华称。

吴志华还指出,布局社区生活服务已成行业共识,是未来物企重要的业绩增长点,但当前社区生活服务中,每户家庭创造的营业收入仍偏低,服务缺乏差异化。此外,行业还存在人才缺乏的问题。

“未来机遇与挑战并存。”基于此,在吴志华看来,物企既要追求规模又要追求效率,同时又要多元化服务和科技服务。其中,一大关键点在于,要改变以往“地上捡钱”的传统增值思维和盲目叠加的规模扩张思维,从而构建规模和效率的良性循环。

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