在监管当局的“三条红线”之后,他们将亮剑,

广州当地消息:监管部门“三条红线”后,将亮剑为银行相关住房贷款设立“安全线”

沿着“三条红线”,监管部门为房地产基金的监管“亮剑”。12月31日,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》 ("《通知》 "),自2021年1月1日起施行。根据《通知》建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,将房地产贷款余额比例和个人住房贷款余额比例上限设置为五个档次。超过上限的机构设置有过渡期,建立地区差异调整机制。

业内人士认为,央行发布的限制资本方房地产信贷额度的新规定,是房地产市场长效机制的手段之一。预计从明年开始,银行业住房相关贷款增速将放缓。

防范金融风险,建立房地产贷款集中管理制度

根据《通知》号文件,为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力,防范房地产贷款过度集中于金融体系引发的潜在系统性金融风险,提高银行业金融机构的稳定性,中国人民银行、中国保监会决定建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度。

《通知》指出,房地产贷款集中管理是指银行业金融机构(不含海外分行)房地产贷款余额与本机构人民币贷款余额的比例(简称“房地产贷款比例”),以及本机构个人住房贷款余额与人民币贷款余额的比例(简称“个人住房贷款比例”)应符合中国人民银行和银监会确定的管理要求, 即不超过中国人民银行和银监会确定的房地产贷款比例和个人住房贷款比例的上限

那么,为什么要建立房地产贷款集中管理制度呢?

在回答记者提问时,中国人民银行和银监会表示,根据党中央、国务院关于进一步落实房地产长效机制、实行房地产金融审慎管理制度的要求,中国人民银行和银监会根据国际经验和中国国情,研究制定了房地产贷款集中管理制度, 从而提高金融体系的弹性和稳定性,促进房地产市场稳定健康发展。 同时,推进金融供给侧结构改革,强化银行业金融机构内部约束,优化信贷结构,支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、农业、农村、农民等薄弱环节融资,促进金融、房地产、实体经济均衡发展。

壳牌研究院首席市场分析师徐小乐表示,央行发布的新规定是从资金方面限制房地产信贷额度,这是房地产市场长效机制的手段之一。主要目的是降低和防范房地产金融风险,促进房地产、金融和实体经济的均衡发展。就原因而言,过去房地产参与金融信贷的比例相对较高,不仅增加了企业和居民的杠杆水平,也挤压了社会信贷资源,不利于国内流通建设。

壳牌研究院高级分析师潘浩表示,“三条红线”是对房地产资金需求方的管理,“房贷相关贷款”的集中管理体系是对资金供应方的收紧。

住房比例的上限

央行新政分为五个档次,设定了两个上限:房地产贷款余额比例和个人住房贷款余额比例。

其中,房地产贷款和个人住房贷款五个档次的余额有两个上限。一级是中国大型银行,包括中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、中国开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行。房地产贷款和个人住房贷款的上限分别为40%和32.5%;第二档是中资中型银行,包括招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行等。房地产贷款占比上限27.5%,个人住房贷款占比上限20%;第三档是中资小银行和非县域农村合作机构,房地产贷款占22.5%,个人住房贷款占17.5%;第四档是县级农村合作机构,房地产贷款占上限17.5%,个人住房贷款占上限12.5%;第五档是村镇银行,房地产贷款占12.5%,个人住房贷款占7.5%。

超过管理要求且超过2个百分点的,业务调整过渡期为《通知》实施之日起2年;超过2个百分点以上的,业务调整过渡期为《通知》实施之日起4年。

对于目前超出管理要求的银行业金融机构,《通知》要求建立过渡性业务调整计划。其中,适用一、二级房地产贷款集中管理要求的银行业金融机构将在《通知》实施之日起一个月内向中国人民银行和银监会提交调整方案,并按季度报告实施情况。对于符合三、四、五级房地产贷款集中管理要求的银行业金融机构,调整方案应在《通知》实施之日起一个月内报送中国人民银行当地分支机构和中国保监会派出机构,并按季度报告实施情况。

p>许小乐表示,从银行分类比例来看,规模越小,房地产贷款的比例限制越低,对大型银行相对比较宽松。潘浩指出,以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策拓展该部分业务的空间将受到限制,个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。

业内:未来银行中涉房贷款的扩张速度或将放缓

央行建立房地产贷款集中度管理制度,设置涉房贷款余额上限,对于银行业金融机构以及房地产市场将产生怎样的影响?

对此,中国人民银行、银保监会在答记者问中称,建立房地产贷款集中度管理制度,有利于市场主体形成稳定的政策预期,有利于房地产市场平稳健康可持续发展。

许小乐表示,央行新政对于短期市场不会造成大的影响。其一,设置的额度比例与今年的情况基本符合。数据显示,截至今年三季度末,商业性房地产贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为28.8%,个人住房贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为19.8%,平均水平低于管理目标限制。其二,根据年末银行的实际情况设定了过渡期,超出管理要求越高的,过渡期时间越长,让银行和贷款主体有足够的时间平稳调整,避免过大变动。

具体到单个银行机构,植信投资研究院高级研究员马泓表示,绝大部分大型和中型银行指标较为健康,但也存在部分大型或者中型银行在个别指标上“踩线”的情况,而中小城商行则在涉房贷款业务方面可能需要作出更多调整。具体来看,根据2020年上半年财报,大型银行中建行和邮储银行个人信贷余额占比超过32.5%的“红线”,分别为34.4%和33.6%,但两家大行总体涉房贷款比例都低于40%。中型银行中,招商银行个人贷款余额占比24.7%、房地产贷款余额占比33.2%,均超过“红线”。中小城商行中,有相当比例的银行指标超过“红线”,例如厦门银行、齐鲁银行等。

“可以预见的是,从2021年开始,银行业中涉房贷款的扩张速度将有可能放缓,结合贷款质量(不良率)综合考虑,相较个人住房贷款而言,针对房地产开发商的贷款下降的比重可能更多,对住房金融长期风险的平抑将起到重要的作用。” 马泓表示。

马泓还表示,从趋势来看,未来对租赁住房的贷款业务有可能将会增加。《通知》指出,为支持大力发展住房租赁市场,住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。

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