知识城价格破4万?嘿,你自己开心就好!

广州地方新闻:知识城价格破4万?嘿,你自己开心就好!

文字/奶油

来源/黄埔观察

什么,知识城房价已经破4万了?

是的,没有错。最近壳牌知识城二手房挂牌价格(注意不是成交价格)破了4万。

房屋是一套四室两厅的大户型,正对万科幸福高层114平方。

这种紧凑的四居室,无论从产品还是户型来说,在小区内确实比较稀缺,价格也比较贵,这点可以理解。

这种市场一旦定下来(达成交易),就意味着刚刚需要大本营,扛起黄埔楼市供应大旗的知识城,也在抛弃刚刚需要的东西?

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吊着玩

实际情况如何?我们打听中介,原来是业主在挂“玩”,所以市场能不能卖无所谓。对于网上发布的这些房子,房主没有上传房子的图片,也没有查看房子的记录,直到现在。

原来是虚惊一场!这一届投机者真的可以玩!

事实上,2020年上半年,知识城已经跟上了大势。目前一手和二手的平均成交价格(注意不是挂牌价格)在28000元/平左右。靠近地铁入口,拥有优质学位(九年一贯中专)的万科,口碑不错,成功站在了3万元的高地。

知识城核心二手价格普遍上涨5000-7000元/平左右,环比上涨30多点,表现优异。

刚刚刺破三万知识城就冲到四万大关,显然是不现实的。

作为一个自成一体的卫星城,如果知识城真的要破四,那就意味着科学城破六万,鱼珠破七万,金融城破八万。广州东部几个重要产业集群的价格保持8-7-6-4的等距步,在广州这样的单中心城市几乎不可撼动。

当然,广州开发区继续向知识城砸钱,搞基建,布局重点产业,形成产业人口规模,只是时间问题。与此同时,外部“钟摆族”人口继续流入并接管,知识城将会以大势突围。

而这个破4的时间可能要等另一个小周期,比如两三年后;如果明年广州还有巨浪,这个时间点可能会稍微提前,2022年中期可能会达到4万。

李剑锋知识城起始区6.2平方公里/照片

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涨价的秘诀

目前,知识城核心区待售新址已有保利光年历史,但距离地铁14号线汤和下站仅1.5公里,实际距离为2.5公里,对需要地铁进入市区的人极为不友好。

另一个新盘子,凯德李忠新,之前已经卖完了,第二个还得等。

早期的房产万科幸福名声、绿地城、时代田芸、龙湖双龙原创、招商永井湾已经售罄,进入二手市场,但很多证书都不到两年,导致二手出货量减少。再加上目前市场上行,许多业主在囤积房产,二手房的供应量较10月份有所下降。

供不应求,待售房屋普遍不“美”,这是知识城二级市场涨价最关键的原因。

那么,除了市场情况,还有其他原因吗?

一、中师附中流量。2020年9月10日,华府落入知识城,为知识城的教育锦上添花。

名校的落地一直是房价的“春药”,知识城的教育资源蓝图真的让人期待。

按照规划,未来知识城全断面将有超过45所公立中小学和学院。它可以是预

但由于目前黄浦区旧房改弃房补偿价格较低,在8000-15000范围内,很多弃房拆迁户的购买力其实很有限,——。一般全家就一两百万。如果分给家人,得到的就少了,能动摇的代价也很有限。

相对来说,首付不到一百万的拆迁户,知识城是

个不错的选择。

比起科学城和老黄埔,知识城的门槛低一些,投资氛围可能也相对高一些。这就有可能造成一部分房屋空置率短时间过高,甚至扎堆炒概念的局面。

投资客但凡蹭到一点政策热点和区块规划新闻,就顺势将二手房的挂售价拔高,一来试试水,二来倒逼其他小区,从而形成板块效应,甚至出现了一二手房价格倒挂的情况。

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上车知识城最优解

知识城相比其他城市的新区应该算是成功的,在交通上也规划了轻轨、高铁,产业规划上确实像极了当年的科学城,企业大楼一个一个建了起来,政府在慢慢把大饼变成现实。

但4万+的挂牌价,还是太过泡沫,与知识城目前的配套和区块成熟度并不匹配。

经过十年发展的知识城,目前仍处于初级阶段,或者说成长期的前半段。可以看到,片区内仅有的几栋写字楼,还是比较空,各大企业还未完全进驻,产业还没有完全兑现。

知识城北区生物医药价值园区,正处于开发状态

最早开发的知识城南起步区6.2平方公里,开发10年至今仍未填满。贾自豪/摄

刚启动开发的知识城核心环九龙湖总部经济区

比起已经成熟的科学城核心上涨,知识城这一波上涨,我觉得主要还是跟涨为主。

要留意的是,有多少真实需求和投资需求,如果政策有变化,扛不住的投资客该怎么办?投资需求大的地方在横盘期房价更容易跌,一旦供过于求,价格就会回落,一手回落,那二手也会跟着跌,因为在知识城大家彼此彼此,都是次新房。

万科幸福誉是整个知识城板块最高人气也是自住率最高的小区,接近75%的入住率,它体量大、交通便利、小区户型适合刚需,得房率高并且配套设置都算同区块中上乘,所以它的价格泡沫化并不严重,甚至说在未来会伴随知识城红利继续上涨。

知识城现在新盘不多,但未来三年左右,片区内10个楼盘全部进入二手市场,天量供应下,你的优势又在哪里呢?

毕竟冲破3万之后,放眼整个广州,同等的购买力,可选择的区域更多了。他们可以选择知识城,也可以选择亚运城,或者加点预算,可以上长岭居核心、云埔。

总的来说,目前识城房价的定位仍然是刚需,性价比和近地铁是它的优势,但如果超过了4万+,这种优势基本消失殆尽,若不是爱死这里了,还是不建议贸然买入。

如果想上车知识城,该怎么选呢?小户型(100方以内)+3房+300万以下+近地铁,搭配以上几条准则是最优解。

一来,投入资金不大,二来自住出租均可,三来后期想要置换出手也更加方便。

不妨换位思考一下,100方以上的大户型,置换客为啥会来知识城买房呢?距离市区真的太远了!买科学城,它不香吗?

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300万以上的选择

对了,如果你的预算在300万以上,并且不是在知识城附近上班,想要投资或者自住,三个区位推荐给你。

一个是长岭居核心,以及云埔板块的中海誉城、万科金色梦想、时代春树里等二手;

另一个是香雪周边的合生中央城一手,距离区府更近(注:300万左右搞不定中央城。中央城主打刚改和改善户型,户型为98-126-130-140三至四房,抛弃了极致刚需小户型,最低总价在350万以上)。另外,麻雀新盘时代香树里户型主打刚需,但仅四栋楼,很快就要清盘了。

科创孵化资源集聚的云埔开源大道产业带

再就是老黄埔鱼珠板块的小户型,距离天河更近,第二CBD的加持,增值潜力很大。仔细想想,如果知识城都已经涨疯了,那这些板块就是涨疯了plus,所以多留心看看这些地方。

鱼珠CBD现状与规划效果图

4万的知识城,你甭管它疯不疯,从一个侧面反映了市场的疯狂和黄埔楼市的供不应求。

最新数据显示,黄埔区房屋的供应量是24:1,也就是说每24个购房者抢一套房源,这个比重超过天河,在广州各区位排名第一。

一句话,黄埔的热门板块,比如老黄埔鱼珠片、科学城、长岭居、云埔、知识城核心区,买入大致不会错。

但黄埔的边边角角,就要小心了。从投资角度讲,大概率是跑输大盘的。返回首页,查看更多

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