需求回升,地方热点,广州二手交易同比增长2

广州本地新闻:需求回归,本地火爆,广州二手交易同比增长21.9%

一、成交量总结:不跌回升!二手交易同比增长21.9%

据广州中原研发部监测,2020年广州二手市场成交13.1009万笔(自助网上签约中介推动网上签约),较去年同期(10.7504万件)大幅上涨21.9%。从历年交易对比来看,交易经历了连续三年的下跌。二手市场运气不好,需求明显回暖。整体交易量相当于2018年,交易氛围越来越火爆。

据广州中原研发部分析,2020年广州二手房市场主要特征如下:

(1)买涨不买跌的心态,让客户入市热情升温。目前,楼市明显回暖,部分板块出现了房价上行调整的迹象。许多客户担心明年价格会继续上涨,以加快进入市场的步伐。据监测,今年的新客户数量比去年增加了30%以上。

(2)楼市明显分化,部分板块成交火爆。2020年二手楼市出现明显分化,天河珠江新城、越秀东风东等部分高端板块需求较去年同期大幅上升,以至于很多业主借此机会提高报价,基本没有讨价还价的余地。而大社区恰恰需要供需平衡的板块,价格相对稳定,比如克利福德新村、碧桂园凤凰城。目前,刚刚需要的价格调整幅度较小。

(3)业主释放要约的积极性低,加剧了供给不足。根据监测,2020年新发布的数量比去年减少了20%。目前,业主严重不愿意出售自己的物业,许多业主选择在市场价格后决定是否出售自己的物业,导致市场上商品稀缺,出现许多优质物业没有出售空间的尴尬局面。

二、年度成交趋势:市场正在回暖,大部分月份维持了一万多笔交易

总体来说,2020年广州二手房市场的表现可谓“火爆”,成交“先抑后退”。仅在全年第一季度,由于疫情影响,客户需求被冻结,营业额大幅下降。月营业额低于去年的平均水平(8959例)。其他大部分月份的成交量基本能保持在一万箱以上。其中,8月份交易量攀升至近三年新高,达到15272宗。12月,由于人才政策的有利引进,部分高素质人才优化进入市场,客户对市场前景信心更强。市场持续升温,成交量再次突破1.5万箱。

三、年度价格走势:受本地热点带动,二手价格小幅上涨

从中原领先指数价格逐月走势可以看出,今年二手房平均成交价格大部分月份都在上涨。但需要指出的是,2020年8月以来,中原领先指数增速从8月份的1.23%逐渐收窄至11月份的0.18%,净下降1.05%。所以从中原二手领先价格指数走势来看,2021年价格以持平为主,大幅上涨的概率较低。

2020年,广州二手房网上签约均价为28815元/平,同比上涨7.8%。从各区网签均价来看,涨幅明显主要集中在天河、海珠、越秀等热点,涨幅分别为15.5%、9.0%和8.7%。此外,曾辰网上签约均价

相反,传统的大型社区只需磁盘源价格处于维持稳定的状态。增幅都在10%以下。其中增城碧桂园凤凰城甚至出现了小幅下跌,克利福德新村的涨价也与年初持平。可以看出,目前整个二手市场只是局部火爆,大社区的供需还算平衡,业主报价也比较合理。今年二手市场对刚需要的客户没有明显影响。

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四、市场成交特征分析

楼市从“买方市场”向“卖方市场”转变

据中原大数据显示,业主报价指数从18、19年的20-30%区间上升至目前40%以上,部分二手交投活跃板块基本不存在明显的议价空间,甚至出现成交反价现象。不难看出,目前业主对后市信心较强,“买方话事权”明显较去年减弱,整体大市环境从原来的“买方市场”逐渐向“卖方市场”转变。

从各区盘源报价变动可以看出,目前各个区报价均出现不同程度的上扬,其中以中心区报价上调幅度最为明显,比如黄埔、天河、海珠等区域报价上调幅度分别为18.0%、10.1%、11.6%。而花都、增城等外围区域报价上调幅度则偏小,仅7.4%、4.0%。

买涨不买跌心态作祟,业主调价,客户热情不减

在业主议价空间收窄、报价上调的背景下,客户入市热情不减反升。据中原数据监测显示,无论是带看量还是新增客户数量均呈现稳步上扬的态势。其中,中原带看量第一至第四季度分别环比上涨14.2%、24.8%、10.5%;而新增客户数量亦环比分别上涨26.5%、11.4%、6.8%。

广州中原研究发展部认为,即使部分楼盘上调报价,客户亦加快入市步伐主要在于:部分客户买涨不买跌的心态作祟,担心明年价格会持续上涨,因此选择提前“上车”,以降低未来有可能增加的置业成本。

业主观望情绪明显,“惜售”行为加剧

受到目前市场基本面向好,成交相对火热影响,业主对后市看涨信心。因此,不少业主担心“低价”抛售物业,从而选择看清后市价格走势再决定是否出售,为自身谋取最大利益,从而导致市面上新增盘源数量出现明显减少。

据监测显示,2020年中原周度新增盘源量已不足800套,同比去年大幅减少2成左右,处近五年以来最低位,市场供应大幅减少可能会进一步加剧业客矛盾,供不应求的情况亟待改善。

购房行为大转变,改善户型更“抢手”

据监测中原数据显示,2020年大面积高总价户型成交相当活跃,成交占比明显上扬。其中,700万以上房源成交占比上升至14.6%,同比大增4.6%。500-700万总价段的房源成交占比达13.9%,同比净增3.4%。而144平以上的豪宅户型成交占比亦较去年增长3.3%,共达10.4%。

广州中原研究发展部认为,造成改善户型如此“抢手”主要有两方面原因:一方面,疫情过后,客户购房行为有所转变,更加注重优质的医疗、生活配套。从而导致今年越秀、天河具备完善的生活配套和教育资源的区域备受关注;另一方面,“卖一买一”客户明显增多。目前市场交投活跃,成交周期明显缩短,促使部分客户能够快速出售手上旧物业以置换新房源。另外,在目前全球面临通胀风险、金融危机大环境下,高端豪宅的特殊性,使其具备较强的保值、升值能力,属于高净值群体资产配置的优质选择。因此,豪宅房源今年成交亦相当活跃。

四、区域成交:逆转!购房需求回流至中心五区

与往年相反的是,今年中心五区成交“异军突起”,外溢需求明显回流,中介网签占比大增至53.3%,同比净增10.0%。

广州中原研究发展部认为,从真实的居住需求看,中心区无论医疗配套、商圈配套、交通布局、教育资源等各方面条件均较外围区域更有优势。加上疫情影响加深其重要性,促使今年中心五区客户入市热情明显升温,外溢的购房需求逐渐回流至中心五区。

五、热点潜力板块点评:多重规划利好加身,罗冲围或成明年焦点

近期,白云罗冲围板块利好不断,除年底落成的8号线北延线外,13号线二期进展良好,预计2022年全面通车。届时板块坐拥两条地铁线路,能够较大程度地弥补片区轨道交通的空缺,有利于人口的直接流入。

同时,华为计划落成地研发中心无疑对于白云西部(罗冲围、金沙洲)是无比重磅的利好。首先华为及上下游就业员工在周边安居,优选上述板块,其次华为到来,政府必定为其度身定做最好的配套,道路、地铁、桥梁、生活区、医院等资源将加码。

因此,广州中原研究发展部认为,在目前罗冲围仍处白云楼价洼地,生活配套完善度高,加上多项重磅规划加身的情况下,预计板块明年或成刚需购房者的焦点,楼市潜力可期。

六、分区点评

番禺区:洛溪业主叫价强势,钟村需求持续

2020年,番禺区阳光家缘二手住宅网签均价为26636元/平,同比增长8.3%。

根据监测发现,2020年钟村板块市场需求不减,成交持续活跃。主要凭借板块“明星盘”祈福新村成交贡献,该楼盘始终保持全市成交榜首,其成交均价为24749元/平,成交客户多以80、90后为主,户型多为2房的刚需户型。据广州中原研究发展部调研了解,本月钟村板块成交之所以持续活跃,主要原因在于:一、相对于其它板块而言,祈福业主供应积极,市场上新增盘源明显增多,祈福新村表现尤其明显,从而客户的可选择户型、盘源增多,入市步伐明显加快;二、业主叫价相对合理,若客户“有心”购买,甚至可能有一定的让利空间。

另外,根据中原成交数据显示,番禺洛溪板块成交活跃度远超去年,上门客数量明显增多,成交能力明显较去年有所增强,不少高价改善盘如——珊瑚天峰、时代外滩等本月成交表现尤其亮眼。在市场需求活跃的情况下,业主甚至出现反价现象。比如之前成交的珊瑚天峰,原本谈好价格是1100万元,最后签约前业主反价至1300万元,但最后还是完成交易。因此,广州中原研究发展部认为,洛溪板块成交活跃主要有两方面原因:一方面,凭借番禺人才政策出台红利影响,优质人才购房门槛大幅降低,市场成交氛围良好,市场需求明显增多,促使整体成交有所提升;另一方面,由于近段时间二手楼盘成交周期较短,促使不少卖一买一的购房客户能够快速出售自身的旧物业,筹足资金以购置新的改善性房源。

荔湾区:“卖一买一”客户居多,3房户型成“香饽饽

2020年,荔湾区阳光家缘二手住宅网签均价为33170元/平,同比增长6.9%。据广州中原研究发展部调研了解,目前荔湾区上门客户以“卖一买一”的业主客居多,不少客户为选择出售手中的1、2房以购置3房改善户型。

据监测,荔湾区2020年1、2房成交占比分别为15.4%、38.5%,同比去年净减5.4%、5.5%;而3房房源成交占比则大幅上扬,2020年成交占比高达39.7%,同比大增11.3%。广州中原研究发展部认为,荔湾小户型成交回落主要原因在于:一、市面上盘源稀缺,楼梯楼业主放盘积极性不高。容易造成有客无盘的尴尬局面。二、目前客户以改善、置换客居多,在2019年观望的改善客户因担心价格涨幅超过预期,加上成交周期缩短,手上资金充裕,从而开始陆陆续续入市。而市场对刚需客户影响并不大。

白云区:罗冲围后劲足,云宵楼一房难求

2020年,白云区阳光家缘二手住宅网签均价为30093元/平,同比增3.4%。

据广州中原研究发展部调研了解,白云罗冲围板块自8号线北延段落成和华为利好加持下,市场需求明显提升。目前板块备受瞩目的两大楼盘主要为富力半岛花园、富力桃园,其成交均价为32130元/平、31960元/平,购房以90后的刚需客户为主。广州中原研究发展部认为,若未来罗冲围板块规划利好全面落地后,片区楼市含金量将大幅上升,预计有望成为明年新贵。

另外,白云区机场路板块需求不减,成交相当活跃,月均新增上门客数量亦保持相对高位水平。据调研了解到,现时机场路板块“当红炸子鸡”非云宵楼莫属,不少购房客户“点名”选择云宵楼的盘源,目前可谓一房难求,所剩户型基本在6楼以上单位。广州中原研究发展部认为,云宵楼成交活跃主要有两方面原因:一方面,楼盘属于2号线和12号线的辐射范围内,且盘源楼价偏低,成交均价26828元/平,套均总价仅仅155万/套左右,购房门槛低,对于刚需而言有不少吸引力;另一方面,周边规划配套升级,广东省实验中学的落户和白云新城商务区的辐射,未来云宵楼整体市场价值有望进一步提升。

天河区:珠城“业强客弱”,涨价、反价现象普遍

2020年,天河区阳光家缘二手住宅网签均价为52655元/平,同比增15.5%。据中原成交显示,一向受刚需所青睐的东圃板块,今年整体成交活跃度持续保持高位。但据了解,目前东圃板块亦面临盘源紧缺,业主报价高企的尴尬局面。市面上优质盘源略显稀缺,客户可选择性较少。另外,由于市场需求量较大,不少业主开始纷纷上调报价。比如中海康城一南向110平的单位,一季度月份成交套均总价仅仅在480万元左右,而进入下半年成交套均总价上调至550-600万元,涨幅超10%。

此外,据广州中原研究发展部调研监测,2020年,珠江新城板块成交活跃度明显上升,成交占比从去年的17.9%上升至21.9%,同比净增4.0%。据了解,在市场火热的情况下,天河珠江新城板块不少业主将放盘价上调5%,而上调10%以上也大有人在。比如,中海花城湾楼盘去年报价基本在9-10万元/平的区间,而目前报价以10-11万元/平区间为主,12万元/平左右的报价亦不在少数。广州中原研究发展部认为,造成这一现象主要有两方面原因:一方面,市场供不应求现象加剧。业主放盘积极性较低,而客户入市热情高,促使二手楼价明显上调;另一方面,在目前临近的深圳限购政策的升级,加上整体金融环境不如人意,促使不少资金实力雄厚的投资客将目光转移至珠江新城板块具备保值能力的楼盘上,促使整体市场需求有所上扬。

海珠区:区域一手缺货严重,二手网签稳步上扬

2020年,海珠区阳光家缘二手住宅网签均价为39065元/平,同比增9.0%。根据广州中原研究发展部监测发现,海珠区二手住宅网签占比出现稳步上扬,2019年网签占比仅11.4%,2020年1月上升至12.2%;截至12月,海珠区网签占比高达16.3%,较1月净增4.1%。

广州中原研究发展部认为,海珠区网签占比能保持稳步上升主要原因在于:一、区域一手缺货相当严重,除金碧花园及部分高端项目的少量供应外,区域其它一手项目基本处于零供应状态,而竞争对手广钢新城亦没出现大规模的推货活动,导致区域二手置业客户并没受到一手分流的影响,整体市场需求较旺。二、区域生活配套完善度高,交通网络发达,且优质小区盘源楼龄、价格较天河、越秀有一定优势。从而导致不少改善型客户更愿意成交海珠房源。三、大市成交旺,区域置换需求增加。在目前成交周期缩短的情况下,卖一买一的购房客户能够快速出手手上的旧房源,以置换优质改善盘源,促使海珠整体成交活跃度上升。

越秀区:年末学位房需求大,东风东学位房源报价上调

2020年,越秀区阳光家缘二手住宅网签均价为45926元/平,同比增8.7%。今年越秀区楼梯楼成交活跃度大不如去年同期,2020年楼梯楼盘源成交占比仅30.7%,同比去年净减14.6%。主要由于今年成交周期明显缩短,卖一买一的置换客户居多,促使楼梯楼需求大不如电梯楼火热;另一方面,部分楼梯楼业主惜售行为严重,放盘积极性较低,促使市面上盘源不足,可供客户选择不多。从而导致楼梯楼成交占比略有下滑。

另外,根据监测发现,年底东风东板块成交活跃,客户入市热情明显升温,中原成交量成交同比增加1.2倍。广州中原研究发展部认为,东风东板块成交出现翘尾行情主要有两方面原因:一方面,板块盘源“僧多粥少”,特别是铁一中学的学位房房源,购房客户需求尤其大。目前其对应楼盘已经处于“没房卖”的情况。在这样的背景下,业主心态强硬,不少盘源纷纷上调报价,普遍涨幅基本在3%以上。基本不存在议价空间。以东堤湾为例,年初市场报价大约在8万多/平左右,而进入年底,东堤湾部分优质户型市场报价甚至上涨至10万多/平;另一方面,为明年入学做准备。加上日后的装修、过户以及后期处理等所需时间较长,因此,多数客户选择在此时间段置业,确保明年能够准时入学。

七、2020年预测:楼市调控积极,明年月均成交或能保持11000宗以上

2020年底,广州出台相继出台多项人才政策(7区放宽大专入户、降低双一流本科落户门槛等),抢人决心昭然可见,这亦可视为对楼市调控的“小放松”。因此,预计明年广州楼市整体基本面持续向好,未来更多买家将能够获得购房资格。此外,近段时间客户入市热情居高不下,无论是带看量还是新增客户数量均呈现稳步上扬的态势。

总体而言,目前广州楼市基本面向好,交投环境活跃。广州中原研究发展部认为,明年市场可能先迎接一波“小阳春”。因此,预计明年月度成交有望维持在11000宗以上的高位,超过去年水平,价格则微幅上调或保持平稳为主。

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