广州的写字楼市场弹性很大,单户住宅受到青睐

广州地方新闻:广州写字楼市场严峻,独栋物业备受青睐

1)整体供需:再次释放供给,市场成交量明显回升

广州写字楼市场再次发布。2020年供应量止跌回升至2567套63.2万,同比增长40%。

受疫情影响,市场成交额同比下降22%,至2549套56.4万。值得注意的是,上半年广州写字楼成交量创下五年来第二低水平(821套17.5万),但下半年市场明显回升,年成交冲刺至八年来第三高水平,市场韧性凸显。

2)月度走势:下半年市场强势回升,供需活跃

2月疫情爆发,春节叠加,广州写字楼市场触底。

自3月以来,依托开发区板块个别项目和番禺、花都、南沙三区主要待售项目的批量确认,市场交易逐步恢复。

9月以来,中央市场活跃,琶洲板块部分总部项目开始招商。金融城和玉柱板块的新产品也纷纷入市,市场成交量明显反弹。

12月市场成交额达到14.88万的高水平,主要贡献是玉柱板块的保利玉柱港二期产品。年初5.18万的好销量也来自保利玉柱港,见证了“冻-破-暖-局部热”的恢复过程。

供应方面,2020年写字楼供应基本集中在下半年,主要是疫情得到控制后,琶洲、金融城、南沙等热门板块的项目建设在前期恢复,下半年被推向市场。

3)供应特点:区域性新品供应集中,琶洲总部项目进入市场

2020年,80%以上的市场供应将集中在黄埔、南沙、海珠和花都区。

其中黄埔区的货源来自保利玉柱港,9-10月项目已进入6栋甲级写字楼,共计15.3万。南沙区的货源来自明珠湾和南沙湾板块,越秀部、CCCC部三个总部项目共放出13.51万甲级写字楼。花都区以广州国际机场中心和保利国际金融中心为两个主要销售项目,各有约5万的新品进入市场。

海珠区供应93200的写字楼,除珠江国际纺织城的铁树开花外,其余来自琶洲板块。原本定位为“互联网创新集群”的琶洲西区升级为“人工智能与数字经济集群”,TCL大厦和国美智慧城两个总部项目率先亮相,分别有3.15万平方米和3.1万平方米的写字楼进入市场。

4)区域交易:市场呈现“局部热度”,新兴商圈迎来“收获期”

2020年广州中心区写字楼成交量逆势增长54%,海珠、天河写字楼成交量翻番。海珠区的主要交易贡献来自琶洲板块总部项目。在天河区,除了个别项目内部确权的贡献,金融城板块突破高度限制,一期项目尾货放出,二期项目回暖,交易热度再次上升。

周边地区营业额占全市76%。其中,黄浦区交易继续领跑,除了开发区记录了大量的网上确认签名,而唯一一家全年成交额超过10万平方米的玉柱获得了一批大额交易。番禺、花都区以旧货销售为主,但番禺区的热点从

2020年,广州独栋写字楼备受青睐。据广州中原研发部不完全统计,全年售出单户型写字楼30栋(不含内部确认),主要来自保利玉柱港、金谷创意产业园、保利国际金融中心、TCL大厦等。

疫情之下,广州独栋写字楼热销,主要有三个原因:

1、疫情加速行业升级和变革,向数字化、智能化、健康化态势演变。这与广州近年来重点发展的“IAB”(新一代信息技术、人工智能、生物医药)产业与“NEM”(新能源、新材料)产业重合。早在2017年3月,广州市政府就首次提出“IAB”计划;2018年3月,又印发了“IAB”五年行动计划。

在前期的积累下,疫情反而给这类产业带来了新的机遇点,2020年广州招商引资针对此类战略性新兴产业再度扩容,签约重大项目超过250个,协议总投资额超6000亿元。

2、2020年是广州经济与疫情的博弈,广州十一区在2月即相继发布“暖企政策”支持复工复产,城市GDP也在三季度实现正向增长,反映广州经济底子厚、韧劲足。

3、近年广州商服用地的出让又与企业引进紧密结合,2020年广州写字楼市场供应基本聚集在各大重点产业板块,加之疫情后企业选择独栋写字楼办公的意愿提高,购置自用物业作为企业固定资产保值的案例明显增加。

6)后市预测:“黄金三角区”将带来新一轮的供应浪潮

有别往年,预计2021年广州写字楼市场的焦点将往内转移,“黄金三角区”将为广州商业市场带来新一轮的供应浪潮。

2020年上半年受疫情影响,广州市房地产项目开发缓滞,大部分总部项目竣工期压后。不过,下半年起,核心板块项目的施工、招商提速。

据监测,目前琶洲板块33个重点在建项目中,超13个项目封顶或部分封顶,预计2021年年中封顶的项目将超过20个,为市场带来百万方级别的新货。其中,欧派、唯品会、TCL、环球、国美、复星等琶洲总部项目已相继启动招商,不乏一些强劲资本的购置。

金融城板块二期若干项目也在年末启动预租,保利南方财经大厦在年末踩线亮相。

鱼珠板块旧改正盛,广物鱼珠产城综合体等项目动工,不过预期明年供应还将集中在目前在售的几个写字楼项目。

来自:广州中原研究发展部返回首页,查看更多

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