逆风,2020年广州新房成交量突破10万

广州本地新闻:逆风,2020年广州新房成交量突破10万套

来源:广州中原研发部

2020年,广州一手住宅网签约交易100905笔,同比增长27%;

交易面积1087万平方米,同比增长27%。

从2010年到现在,2020年的营业额排名第二,仅次于2016年。

“逆风而行”,

2020年新房子

这是近4年来的新高

回顾2020年,在12月19日黄埔、南沙、花都人才购买政策优化的带动下,1月份业绩活跃;

受2、3月疫情影响,市场预期的“小阳春”没有按时出现。

随着国内疫情进入稳定期,五一假期后市场开始显现复苏迹象,6月份成交正式超过去年同期;

下半年,随着人才购买政策的进一步优化,土地市场的回暖,以及国庆前后各区“囤货”的利好刺激,买家入市态度热情高涨,最终帮助他们在2020年“逆风翻身”。

广州中原研发部整理2010-2020年交易趋势

2010年以来广州一手住宅楼年度网上签约面积

四个一线城市,

广州总排名第一,

增长率“与深圳同步”

2020年1月至11月,广州累计销售一手单位914.6万,在四大城市中排名第一,同时保持较高的增速。

2019/20年1-11月四个一线城市交易面积对比

2016年1月至2020年11月四大一线城市交易趋势

全市均价30025元/。

平均总价323万元

2020年广州一手销售均价30025元/m2;

与去年同期相比,增长率约为5%,平均总价约为323万元。

与2019年相比,2020年,由于海珠和南沙中高端项目进入市场的比例增加,区域平均价格涨幅相对明显,其他区域保持5%的涨幅。

2020年广州市平均销售价格一览表

2020年整体市场

交易的三个特征分析

特点一:人才购买新政策有很好的需求积压,新品供应充足,下半年成交强劲

从月度情况来看,今年一级市场走势可以分为四个阶段,分别是1月、2-3月、4-7月和8-12月。

2020年各月一手住宅成交量走势

1月一期,得益于南沙、黄埔、花都,2019年12月陆续出台人才购买政策;

房企抓住春节前“冲刺演出”的最后机会,黄埔万科幸福、保利采摘光年、南沙越秀滨海新城、花都荣创吕雯等大型“抢门”;

一方面刺激了1月份的交易,同时也为整个2020年人才购买新政策的优化铺平了道路。

第二阶段从2月到3月。由于春节假期疫情的双重影响,楼市进入“速冻”模式;

市场预期的“三月小阳春”没有按时出现,同时土地市场出现拍卖停牌;

直到3月中旬,越秀南块以64576元/米的底价成功卖出,市场开始“多头”复苏。

第三阶段从4月到7月。由于国内疫情控制进入稳定期(3月中旬),很多开发商采取了“加速商品促销换价格”的模式,以弥补第一季度的亏损;

市内热门项目,如海珠金碧、荔湾广钢、增城竹村、黄埔知识城、南沙金州区等,从4月份开始普遍采用“多次小批量”的方式推货、推销客户。

五一期间,整体楼市基本可以保持40%以上的洗消率。一些生活设施成熟的优质项目

同时,得益于近几年商住区的供应转型,大量新盘选择在“银九金十金”入市,刺激楼市走出年底的“捉尾市”。

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▲2020年各月一手住宅成交量走势+楼市大事件

人才购房新政利好+买家需求积压+新货供应充足,

促使2020年下半年成交强势走高,同时为近期上下半年冷热分化最明显的一年。

▲ 2016-2020年上下半年各区新房成交对比(单位:万㎡)

从区域角度来看,下半年白云、黄埔、番禺、南沙四区对比上半年成交增幅超过100%,对于拉动市场回暖起到至关重要的作用。

▲ 2020年上下半年各区新房成交对比(单位:万㎡)

特征二:供应猛增,但各区对其敏感度“各不相同”

除成交创近4年新高外,供应猛增亦是2020年新房市场的一大亮点,累计供应113740套单位,同比增加50%;

累计供应1175.1万m²,同比增加46%,为近6年新高。

▲ 2013-2020年广州新房供应走势(单位:万㎡)

虽然供应大幅增加一定程度上刺激了整体成交, 但各区成交表现却反应出不同的敏感度:

▲各区供求表现分析(单位:万㎡)

特征三:千万豪宅成交突破千宗,“云山珠水”在高端市场中依旧占据优势

随着近年高地价项目入市+广州整体市场价值提升

2020年千万豪宅成交宗数创新高,首次踏入千宗大关。

▲ 2013-2020年广州千万豪宅成交情况

千万豪宅成交分布中,白云“历史性”超越天河排名第一。

得益于区内新房供应充足,佳兆业天墅、华远云和墅、龙湖天奕等豪宅吸引大批买家入手;

“云山珠水”依然是吸引土豪买家的“不二法则”。

▲ 2020年广州各区成交千万豪宅分布情况(单位:宗)

新批创近年新高,

继2018年后

又一次“供大于求”

今年新房供应面积1175.1万m²,为2014年(1199.5万m²)之后的新高

广州中原研究发展部认为,刺激供应主要有两大因素:

一.近3年居住用地供应量大幅增加,今年整体新增住宅供应能力明显增强。

撇除受疫情影响的第一季度,今年4-12月广州累计新批1048.8万m²(101581套)单位,面积同比增加73%。

近年出让居住地陆续转化为新房项目集中入市,开发商弹药充足。

▲2015-2020年广州供求情况对比

二.业绩冲刺+“三条红线” 压力,刺激开发商加快推货。

受上半年疫情影响,下半年(尤其第四季度)开发商冲刺年终任务压力不轻,因此“复工复产”后大部分开发商均加快项目开发-销售进度;

此外,高层于8月下旬明确开发商融资的“三条红线”,也将刺激部分“越线”企业加快推货回款。

▲ 2020年广州每月一手住宅供应情况

从整体市场情况来看,供应带动库存面积提升至近一年高位;

但由于下半年以来整体成交猛增,最新消化周期已降低至7.8个月,广州新房整体呈现“快推快销”状态。

▲近一年广州库存及消化周期变动

但需要指出的是,部分区域供应增加未能及时去化,导致今年出现2018年之后又一次“供大于求”现象;

不同区域对供应增加的敏感度不一,其背后亦反映了广州新房市场供求热度分化。

▲部分“供大于求”区域情况

分区域市场分析

▲2020年广州各区一手住宅供求量价情况

在整体成交创新高的背景下,今年白云、黄埔、南沙表现“可圈可点”。

白云累计成交46.4万m²(4241宗),面积同比增加25%。为老城区中除成交基数较小的越秀外,增幅较明显的区域。

白云走红,离不开区域供应大幅增加及新兴板块价格“低洼”吸引市区刚需客。

项目推新方面,近年受官方供地+旧改推进带动的白云“接棒”荔湾广钢成为市中心主力推新区域;

价格方面,年内入市的时代龙湖云来之城、中铁诺德•阅泷等“北部四镇”盘初入市,

价格集中在3万/ m²上下,对比市区其他板块动辄5万/m²以上的均价,对刚需更加“友好”。

黄埔在人才购房利好+新货大批量入市之下,成为2020年市场焦点。该区累计成交171.7万m²(16537宗),面积同比增加63%。

其中,位于知识城的万科幸福誉、保利拾光年分别成交22.8万㎡(2737宗)、16.3万㎡(1902宗),分列全年成交Top10榜的第3、6位;

此外,万科城市之光、星汇城、中央城等热盘去化表现较佳,可见黄埔旧改推进+新盘扎堆入市,刺激了区域市场热度。

同时,黄埔新盘售价梯度差明显,水西、知识城板块价格2.3万/平起,而老黄埔、科学城等优质成熟板块价格在4.8-5万/平之间,可迎合不同买家购置需要。

南沙今年在充足货量刺激下,累计成交203.2万m²(18888宗),面积同比增加46%。

与其他区域下半年才集中“发力”不同,南沙各热盘推售贯穿全年;

如1月初在人才新政带动下,越秀滨海新城抢在春节前加推,

3-4月起大盘中铁建海语熙岸、星河东悦湾、领南星河荣誉陆续开盘,

5-7月,灵山岛板块中高端项目纷纷加推,

8月“网红盘”恒大阳光半岛千套单位高调入市,

9-12月,黄阁板块全新盘佳兆业凤鸣山、保利南沙天汇、南沙•十里方圆开盘,以至于该区长期保持充足货量供买家选择。

▲2020年广州各区一手住宅供求量价图

各区中,越秀、天河、黄埔不足6个月,库存严重告急

尤其今年成为“网红区”的黄埔,去化周期仅4.7个月,为全市库存最紧缺的区域。

▲2020年12月底广州各区一手住宅库存及消化周期

十大热点板块成交:永和、知识城进入“爆发期”,石楼、南沙湾等板块冒起

▲2020年广州十大热点板块成交情况分析

五大“黑马板块”:灵山岛入市即“爆红”,老黄埔、白云中北部值得关注

▲2020五大黑马板块分析

十大成交热盘:番禺大盘“雄踞”冠亚军,黄埔、花都、增城、南沙各有入选

▲2020年广州十大成交热盘一览

2021年新房市场展望

供应展望:增城、南沙、黄埔三区或占全市新货总量六成

预计2021年供货量最大的区域依然为增城、南沙、黄埔,

三区预计占据广州新房总供应量的60%;此外,2020年缺货严重的荔湾、海珠、天河有望在来年得到一定补充。

▲ 2020年各区一手供应预测(单位:套)

2021年成交展望:人才购房新政+市场气氛积极,有望持续保持高位成交

2021年预计更加积极的人才落户购房政策将会落地;

如目前处于征求意见阶段的“七区大专入户”方案,以及最新实行的“双一流”本科零门槛入户,将使更多买家获得“房票”,直接带动成交。

另一方面,疫情持续影响国内外各类投资稳定性,而中国房地产市场则相对稳定,尤其广州作为一线城市,物业具有较强保值功能,这将吸引更多买家购房,作为资产保值的途径。

在此环境引导下,预计2021年新房成交将在2020年基础上,出现10%左右增幅。

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