房企三巨头销售额都过了7000亿大关,但行业增速

广州本地消息:房企三巨头销售额突破7000亿大关,但行业增速下滑

在疫情和“三条红线”的多重考验下,房地产行业交出了2020年的成绩单。

在过去的一年里,碧桂园、中国恒大、万科依然位列行业前三。这三家公司2020年的全规模销售额均超过7000亿元,分别为7888亿元、7232.5亿元和7011亿元,同比分别增长2.2%、20.3%和11.1%(中国恒大数据为官方公告,碧桂园和万科数据均来自嘉里)。

据凯瑞数据显示,截至2020年底,在设定2020年销售目标的部分房企中,84%实现了全年销售目标,同比下降7个百分点,不少房企未能实现设定目标。

在完成年度销售目标的房企中,只有27%的房企实现了110%以上的目标完成率,2016年至2019年分别为80%、80%、30%和36%;与此同时,17%的房地产企业未能实现年度销售目标,3%的房地产企业实现目标率在90%以下。

从具体房企来看,中国恒大、华润置地、招商局蛇口、绿城中国的目标完成率分别为111%、110.7%、111.2%、115.7%;融创中国、R&F地产和建业地产的目标完成率分别为95.8%、91.32%和89%。

其实,为了给销售业绩“加分”,年底加大推送和推广力度,已经成为业界的共识。

据嘉里数据,2020年12月,月销售额超过100亿元的房地产企业有65家,比2019年同期多17家,比上个月多15家。其中,万科、中海、华润置地分别实现986亿元、433亿元、390亿元,同比分别增长73.3%、72.7%和130.9%。

从今年房企整体销售情况来看,增速下滑已经成为业界共识,未来仍将面临增长压力。

2019年,房地产企业“三巨头”的销售增长率已降至个位数。在碧桂园和万科没有设定销售目标的情况下,中国恒大将在2020年提出“高增长”战略,年销售目标为6500亿元。

疫情之下,中国恒大从去年2月开始率先实施“网上卖房”,辅以一系列盈利组合出拳;进入金九白银10后,中国恒大推出“全线打八折”,两个月内售出1820亿元。

恒大超额完成年度销售目标,累计实现年回报6531.6亿元,也创下历史新高,成为少数实现销售和回报大幅增长的领先房地产企业之一。恒大年内90.3%的回报率也处于行业领先水平。

恒大在公告中还表示,2021年的销售目标是7500亿元。按照恒大一贯的销售势头,达到这个目标应该是大概率事件。

在过去的2020年里,恒大不仅实现了销售额的“高增长”和土地储备的“可控规模”,还尽一切努力多管齐下地减少负债。

一方面,恒大通过资本市场吸引战争投资,去年在房地产、汽车和房地产行业共引入318亿港元的股权投资。另一方面,也加速了物业上市。恒大地产去年12月成功登陆港股,融资约70亿港元,进一步增加公司净资产,推低负债率。

截至2020年底,恒大的计息负债比去年3月宣布的新战略减少了1578亿,显示了其减少负债的决心和有效性。预计2021年恒大的计息负债将减少1500亿。

过去一直“不追求规模”的万科,2020年销售额增长,比2010年高出近7个百分点

在这种背景下,住房企业的阵营分化加剧。根据中央参考所的数据,3000多亿、1000-3000亿、500-1000亿、300-500亿、100-300亿五个阵营对应的房企数量分别为8家、33家、26家、43家、56家。其中1000多亿营的房企有7家,500-10000家。

同时,数百亿房企的增速分布呈倒U型,其中头尾企业增速相对较低。3000多亿房企平均销售5361亿元,平均增速6.9%。100-300亿房企平均增速为6.2%,而腰企增速相对较高。1000-3000亿和500-1000亿房企的增速是19。

房企阵营的分化也体现在行业集中度上。根据凯瑞的数据,前10名和前101-200名梯队房企的销售交易量集中度分别达到26.3%和7.4%,同比基本持平,而前11-30名和前31-50名梯队房企的集中度显著上升,分别达到18.4%和9.9%,分别上升0.9和0.8个百分点。

嘉里研究中心认为,未来随着市场资源向优势企业集中,中小房企的成长空间将进一步受限。在“三条红线”下,企业的财务实力和运营控制效率将被提出更高的考验,不排除2021年会出现更多增长缓慢甚至负增长的企业。

此外,中智企业研究副主任刘水告诉界面新闻,去年“三条红线”在12家企业试点,今年政府监管机构将根据试点结果进行评估,这可能会扩大试点范围。在“三条红线”下,企业要优化财务。除了积极营销和加快催收,他们还将开展更多的股权融资和类似房地产投资信托基金的融资。

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