行业视角|新年第一锤!新房贷规定下,房地产企

广州地方新闻:行业视角|新年第一锤!新房贷规定下,房地产企业如何倒闭?

2020年12月31日,央行、保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,启动“五级分类”管理模式,对房地产贷款余额和个人住房贷款余额设定上限,计划从2021年1月1日起实施。从银行信贷方面出发,新规与之前的“三条红线”、“缩小融资信托规模”、“暂停非标债务业务私募”等融资监管相一致,旨在防止房地产行业过度金融化。

这项新规将减少房地产开发贷款和个人住房贷款的余额,对房企的融资端和支付端有何影响?房企未来在融资和运营上有哪些突破策略?

01

新规对住房企业的融资和支付目标影响有限

房地产行业的杠杆水平持续上升,主要体现在居民负债和房企的杠杆比率攀升至历史高位。到2020年第三季度,房地产贷款余额占各类贷款余额的28.8%,个人住房贷款余额约占19.9%。

这项新规以文件形式实施,针对不同类型银行设置“五档红线”。其中,大银行房地产贷款(个人公房贷款)和个人住房贷款比例上限设定为40%/32.5%,中型银行为27.5%/20%,小银行和非县域农村合作机构为22.5%/17.5%,县域农村合作机构为17.5%/12.5%,村镇银行为12.5%/7.5%。

新规对房地产行业的影响相对可控,主要原因是:

1)超标银行数量少,压降比相对有限。从2020年半年报39家上市银行的经营数据来看,仅12家超新规“红线”,其中4家超2pct监管限,8家超2pct,超警戒线的银行主要集中在城市商业银行。和农村商业银行;

2)有新的调控空间,短期调整压力不大。该规定有两年或四年的调整过渡期,对超标的三、四、五行有灵活增减2.5%的空间;

3)市场已经预测到这个新规,房企负责人应对压力不大。2019年下半年,多家银行得到窗口指导,原则上要求将发展贷款规模缩减至2019年第一季度末;2020年9月底,有媒体报道称,监管机构要求大型商业银行降低压力,将包括个人抵押贷款在内的房地产贷款比例控制在30%以下。这项新规定并非空穴来风。此前,房地产和银行的联合监管也已部分落地。推测房企已经提前针对融资方和支付方制定了应对方案,整体调整压力不大。

新房贷条例出台后,在融资方面,房企之间融资能力的分化进一步加剧,首套房企的影响力有限。由于房地产信贷额度有限,银行可能更倾向于信贷资质较好的前端房企,而更多“踩线”的中小房企或更多依赖中小地方银行的房企,未来可能更难获得发展贷款融资。催收方面,由于前期部分银行房贷增长较快,房贷压力下降主要是为了抑制本地市场过热和一二线房地产投机。因此,新规定不会影响符合贷款要求的客户,相应地,可能会干扰房企的催收。然而,对于拥有广泛客户基础的总部住宅企业而言,影响在控制范围之内

第一,融资策略需要从负债转为参股。在集团层面,强调股权融资的重要性。引入保险资金和银行获得资金改善资本结构,便于业务层面的深度合作和赋权,增加房企抗风险能力。比如华夏幸福引入平安后,平安为华夏幸福提供了商业地产、租赁市场、工业新城、医疗保健服务等多种合作资源和金融服务,包括与平安人寿合作的北京李泽商务办公项目。徐汇引进平安后,平安地产和徐汇于2019年成立项目基金开发长期租赁公寓,并签署了第一个合作项目,——浦江镇综合租赁社区。

就项目层面而言,前期中国科学技术基金会暂停私募股权和收益权投资备案,叠加监管,融资信托规模严重缩小。在项目不规范之前几乎没有藏身之处,项目股权融资是大势所趋。房企可以将项目部分股权转让给金融机构获得改善资本结构的资金,同时适当分担财务压力。

2020年12月底,平安被引入敏捷下的7个项目,平安为此诚意支付约70.51亿元。资产包涵盖5个纯住宅项目和2个工业城镇项目。大部分项目开发量大,开发周期长,覆盖长三角大湾区中山、惠州、清远、扬州、万宁、天津,总用地面积176.03万。交易完成后,平安将持有7个敏捷项目35%-51%的股权,并与敏捷共享风险和收益,而敏捷可以快速提取资金,增强流动性。

二是房地产供应链融资迎来新窗口。以供应链ABS为例,根据CNABS数据,截至2020年底,万科、碧桂园、保利供应链的ABS余额超过100亿元,而法华、金茂、奥园、金地、世茂、绿城

存量规模也均超50亿元。供应链金融广受追捧,一方面在于可延长应付账款账龄,达到变相融资且不占用融资额度的目的,另一方面供应链金融仍在“应付账款”二级科目中体现,对房企杠杆没有产生影响。房企应该加强上下游话语权,灵活运用产业链上非金融债务融资的方式,积极拓展票据融资和供应链保理等供应链融资。

  第三,借底层物业证券化的方式可盘活资产。房地产资产证券化发行量持续攀升,2020年房企ABS发行规模约4304.6亿元,同比增长10.2%,其中TOP50房企发行量占比约30%。对房企而言,ABS最大的优势在于融资和出表,实现降杠杆的同时,还能盘活存量资产。但是相对不足在于房地产ABS发行门槛相对较高,原始权益人以AAA、AA+主体评级为主,根据监测2015年以来ABS发行量靠前的房企主要有碧桂园、万科、世茂、融创、中海等龙头房企。

  03

  回款新常态:投资力+运营力+产品力

  塑造核心竞争力

  本次新规压降个人住房贷款占比,主要目的在于防范局部市场过热现象,对房企回款端形成的扰动相对有限。短期来看,加快推盘、积极促销和狠抓回款依然是房企工作的重中之重。销售回款效率主要受网签备案和按揭审核速度等客观因素影响,但房企也可以通过多种手段促回款,如实现线上银企合作收款、线下前置按揭文件、针对不同客户端制定标准化催款流程、采取优惠提高首付比例等,实现资金快速回笼。

  除上述销售端技术操作因素外,长期来看,房企回款能力与自身投资能力、运营能力和产品力息息相关。

  投资能力直接关乎房企投入成本的变现,是资金回笼最重要的因素,涵盖拿地方式、区位地段选择和产品组合等方方面面。房企投资前应该做好研判,投资决策制定对项目未来发展至关重要。拿地方式方面,不同拿地手段各有优劣势,企业要灵活运用。招拍挂拿地,尤其是核心城市纯住宅地块竞争激烈,拿地溢价高,但去化周转快。旧改和收并购拿地,虽然能够实现低溢价,但可能存在诸多法律债务等历史遗留问题,隐性成本较高,未来去化周转更具不确定性。另外,综合体拿地和产业勾地拿地,由于存量资产退出渠道的不通畅,周转较难,市场竞争并不激烈,拿地成本偏低,但是后续容易出现住宅反哺存量的情况,易造成现金流压力。比如,近期部分企业开始集中抛售商办项目,绿城也于2020年中期发布会上表示,未来3-5年内计划存量资产占比从权益净资产的75%降到40%,以维持持有物业现金流稳定。

  除投资能力外,房企自身的运营效率和产品力也可能对项目去化回款和周转速度造成影响。不少房企提出“大运营”战略概念,通过扁平化的组织架构、前端抢跑、标化设计前置、加强战略资源方整合等措施提升运营管理效率,提高周转能力。产品力上,越来越多房企积极整理原有产品线,以客户需求着眼,聚焦产品和产品系迭代创新。如2020年8月旭辉发布CIFI-7第七代产品,推出special空间、主题乐园和HUMAN智慧健康生活2.0操作系统三大拳头产品。2018-2020年三年内,旭辉持续更新迭代产品,逐一推出CIFI-5到CIFI-6再到CIFI-7。

  整体而言,房贷新规对房地产行业影响可控。融资方面,未来房企可能更积极拓展股权融资、供应链金融和资产证券化等方式,缓解资金压力的同时,降低杠杆。新规下回款端尤为重要,长期来看,投资力、运营力和产品力三要素共同影响项目去化和回款效率。值得注意的是,住房租赁贷不纳入本次新规范畴,叠加政策长期鼓励“租购并举”的住房制度,随着公募REITs逐渐推广,房企涉足租赁大有可为。

上一篇:广州教育培训机构都有哪些?
下一篇:搜狐聚焦2020地产年鉴颁奖盛宴圆满落幕!

网友回应