2020年公寓市场总结:疫情冲击公寓市场,促销潮帮

广州当地消息:2020年公寓市场总结:疫情冲击公寓市场,促销潮帮助市场复苏

1)整体供需:供应量止跌回升40%,交易受疫情重创

广州的公寓市场结束了连续四年的下滑。2020年,供应量较2019年历史低点增长44%,共有20407套121.6万的公寓进入市场。

受新冠肺炎疫情影响,2020年广州公寓市场成交量几乎减半,创历史新低。全市共销售86.2万15015套,成交额同比下降45%。

2)月度走势:经过两轮推广,年底公寓成交稳定

2020年2月,受春节疫情影响,广州公寓市场成交量暴跌,创下月度成交量历史新低(170套,16200)。

2月底,开发商开始实施低价促销策略,导致周边地区项目跑量增加,市场成交量开始逐渐回升。年中短暂下跌后,中心区项目加入推手潮,周边地区推手节奏恢复正常,市场进入第二次推手潮。10月下旬,番禺区高调入市,帮助稳定了市场成交量。

3)货源特点:差异化明显,新品50%来自番禺南沙

2020年,广州公寓市场的区域供给分化明显。番禺、南沙、海珠、增城的供应量同比翻了一番。番禺和南沙区占全市供应量的一半。

其中,番禺区恒大冠聚之光的新成交量达到5309套,总计27.19万,约占全市成交量的20%。越秀星汇海珠湾、南沙滨海花园、长风国际、中国互通中心、时代风华也突破1000套新品,分别为1463套、1198套、1146套、1074套、1058套。

在去年新房量排名第二的黄浦区,供应量暂时放缓,2020年跌至第五位。去年公寓新增量排名第一的花都区,2020年将实现零供应。排名第二的黄埔区供给也有所放缓,2020年降至第五。荔湾区和从化区全年公寓零供应。

4)区域交易:黄埔交易继续领先,海珠公寓逆势增长

2020年,虽然黄浦区公寓成交量同比下降约40%,但售出公寓数量连续三年排名第一。区域热点主要是开发区和大沙堤,有“凯撒产业”项目、港航中心和潘新越秀万里星月的多次促销或销售。中新知识城、萝岗区政府、科学城等传统热点以老热点为主,整体活跃度较往年有所下降。

番禺区的交易量增加了两处。2020年,只有恒大冠聚之光和朗信国际两套公寓进入市场,其中恒大冠聚之光于10月下旬进入市场,首批推出4000多套新公寓。此后项目分批上线签约,上线签约套数787套,排名第二。

经过去年的深度消化,南沙和花都是2020年的主要地区,旧市场的销售额主要明显下降,营业额同比下降50%以上。

天河区公寓供应量下降。2020年,该地区主要在智慧城市推广一些新网站,但整体成交量较小,交易量同比下降41%。

海珠区是唯一一个全年逆势增长的地区,营业额同比增长44%。增长主要来自广州越秀星汇海珠湾——纸业。年中新增二期产品,凭借区位优势,销量突出,销量869台,位列榜单第一。

其他地区表现平淡。值得注意的是,1960年从化碧桂园

这些产品主要分布在琶洲、金融城、白云新城、珍珠湾等重要商业区,配有一线江景或海景、白云山等稀缺资源,价格普遍高于周边房屋。比如珍珠湾一号就享有灵山岛尖一线海景,最高售价达到7万。琶洲R&F一号半岛有三面环河的优势,最低门槛9万。

广州中原研发部认可

为广州部分公寓豪宅化,背后原因有三点:

一、高地价以及商业限购政策迫使部分商业项目产品“放大”;

二、目前广州各个新兴商务区发力,竞争大、招商激烈,多业态、差异化的产品更具竞争力,这也是近年小独栋物业热销的原因之一;

三、参考珠江新城,珠玉在前,此类产品配备稀缺景观资源,自然有一定的目标群体。

不过这类产品对外部环境条件的要求高,在广州公寓市场的比重较小,处于试水阶段。

6)后市预测:市场将迎来井喷,公寓短期消化或面临压力

2020年春节叠加疫情因素,导致房屋空置率攀升,被催熟的“蛋壳公寓”暴雷。无疑是给了公寓运营者警醒:“公寓产品的金融玩法”需稳打稳扎,不应盲目规模扩张。

这种运营模式的暴雷,是否会冲击公寓买卖市场呢?

一、就广州而言,目前专业化、机构化民营租赁企业经营的房源约占全市租赁房源的6%,长租公寓的比例更小;

二、传统的放租或托管仍然是目前公寓市场运营的主流模式,金融风险低;

三、广州是四大一线城市中规划人口增长空间最大的城市,加上近年旧改推进迅猛,租赁市场需求较大;

四、疫情冲击下,凭借市场自身的调节,广州公寓市场成交复苏,去库存周期重新进入下行周期,反映市场已具有一定的韧性,突发事件对广州公寓市场的影响是短暂性的。

不过值得注意的是,在近年广州商服用地出让逐年攀升的局面下,预期广州2021年商业市场将迎来井喷,供应总量有望突破350万㎡。其中,公寓市场供应量粗略预计达160万㎡,供应将集中在科学城、知识城、明珠湾、庆盛、白云新城板块以及“黄金三角区”。

截止2020年末广州公寓去库存周期虽下跌至18.0个月,但面临即将到来的下一轮供应大潮,短期内公寓库存的消化仍有一定的压力。

来自:广州中原研究发展部返回首页,查看更多

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