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广州地方新闻:严控两头!“两条红线”引发房地产新格局

2020年最后一天,央行和银监会发布了“王炸弹政策”—— 《建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

《通知》的主要内容是将银行业金融机构分为五个等级,房地产贷款上限和个人住房贷款上限设置两条红线。

此举主要是针对银行信贷资金最终有很大一部分流向房地产行业的情况。

《央行货币政策执行报告》说明房地产行业和金融行业的关系很深。在实体经济投资回报率低、风险高的环境下,房地产行业的吸金效应依然有增无减。特别是2016年以来,随着房地产行业进入新的上涨周期,居民继续加大购房杠杆。然而,就目前的政策而言,未来买家和房地产企业继续增加杠杆的空间正在缩小。

嘉里研究中心指出,房地产行业持续增加杠杆不是正常的市场情况,很难继续下去。在下一阶段,房地产行业将转向去杠杆化,以确保房企负债率和居民杠杆率逐步回到“安全线”。

详细了解两条红线政策:严格控制供需,理性过渡

除了中国的大银行,很多银行和金融机构都存在与房地产相关的授信比例超标的问题。

根据中国人民银行的数据,截至2020年第三季度,房地产贷款余额稳步增长至48.8万亿元,占各类贷款余额的28.8%,个人住房贷款余额增长至33.7万亿元,约占19.9%。

这一次,央行和银监会联合发布了一项政策,旨在限制来自“钱端”的房地产资金,并将商业银行房地产和个人住房贷款余额上限设定为五个档次。

具体来说,政策要求中国大型银行房地产贷款上限为40%,个人住房贷款上限为32.5%;中国中型银行以上两个数值分别为27.5%和20%;中国小银行和非县域农村合作机构的上述两个数值分别为22.5%和17.5%,县域农村合作机构的上述两个数值分别为17.5%和12.5%,农村银行分别为12.5%和7.5%。

同时,2020年12月底,房地产贷款和个人住房贷款比例超过管理要求时,2个百分点以内的调整过渡期为2年,2个百分点及以上的调整过渡期为4年。

“这次房地产去杠杆化不是政策上的急转弯,而是2年到4年的业务调整过渡期,更有利于引导银行业金融机构逐步缩小房地产相关信贷规模,避免因短期政策而过度收紧。影响正常的房地产信贷需求。”克里研究中心总经理林博认为。

它告诉记者,这意味着决策层正在从供需双方全面缩小房地产信贷规模。

供给方,即银行业金融机构,目前实行房地产贷款集中管理;需求方是房地产企业,“三条红线”的设置迫使房地产行业去杠杆化。

目前,房地产行业仍是去杠杆化的重要领域。郭树清直言,“房地产是现阶段中国金融风险中最大的‘灰犀牛’。”

林博认为,可以预期,未来房地产行业将全面转向去杠杆化,并将上升到一个长期机制。

影响力差异化:房企对买家精准监管的影响力有限

58安居客研究部主任张博告诉记者,房地产金融的控制已经进入精确阶段。

“不像过去的三次五次,强调金融水不要流入房地产。从三条红线开始,财务端管控开始进入精准化阶段。特征

但它认为,“两条红线”对购房者的影响相对有限。

「虽然个人按揭贷款的比例有明显的限制,但从实际情况来看,银行很少超过现行标准,而LPR利率仍会维持下调趋势。因此,个人住房贷款利率本身很可能会大幅上升。相对较小。”

与此同时,从实际抵押贷款比率来看,CUHK并没有明显超标,这表明未来对个人购房贷款的整体规模不会大幅降低。

但值得注意的是,由于国家对个人房贷比例有明显的要求,这将促使银行在发放此类贷款时持谨慎态度,因此不排除部分城市对二套房贷款和三套房贷款实行更加差异化的利率政策。

“所以大方向是保证居民的杠杆率和负债率不会继续上升。但在2021年,央行的货币政策将逐步回归中性。整体房地产贷款限制政策易收紧难放松。热点城市不排除进一步加码的可能,涉及两套首付比例适度上调,尤其是非普通住房。”

张博指出,由于这种影响,每个城市的房地产市场将加剧分化,进而演变成一个城市和一个市场。

即核心一二线城市经济基本面突出,人口虹吸效应有增无减,购房潜在需求强劲,购买力强劲支撑,市场前景长期看好。弱势三四线城市人口长期净流出,潜在住房需求和购买力瓶颈明显,市场前景确实乐观。

来自:国家商报,回到首页看更多

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