在“三条红线”下,房地产公司采取了配股、分

广州当地新闻:在“三条红线”下,房企采取了配股、分拆上市、促销等多项措施来减少债务

1000亿美元军团扩大,前三家公司门槛超过6000亿元时,房地产企业销售规模迅速增长,负债也高。对于房地产企业来说,高负债一直是一把双刃剑。规模扩张往往伴随着高负债,但很多房地产企业却因为高负债而倒下。杠杆运用到极致,高负债就成了房企的“心病”。

此前,业内人士警告称,房地产行业的高杠杆资本游戏已经不能玩了。今年,面对“三条红线”的高压,加大减债力度,调整债务结构,减少债务,加强现金流管理,已成为房企最重要的任务。随后,拆分物业上市、配售新股、打折促销等。都成了去杠杆化的手段。

在“三条红线”的压力下,拆分物业上市、配售新股、提供折扣成为房企减少负债的手段。创意图片/新京报记者王远征

规则变了,房企把债务从主动减少到被动

8月20日,住房和城乡建设部、央行召开重点房地产企业座谈会,碧桂园、恒大、万科、融创等12家知名房地产企业出席。监管部门要求房地产企业在2023年6月30日前完成减债目标。此后,市场又传出了“三条红线”的新规。

据悉,“三条红线”是不含预付款后的资产负债率大于70%,净负债率大于100%,第三条红线是现金短债率小于1倍。根据“三条红线”的不同接触情况,房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四个等级。如果“三条红线”全部踩上,开发商的生息负债就不再增加;踩两条路,计息负债年增长率不超过5%;踩一个,增速不要超过10%;故障率不得超过15%。

此前,据诸葛房搜数据研究中心监测,100家上市房地产企业中有86%踩线,大部分上市房地产企业已经触发监管红线。

10月底,S&P信用评级研究报告显示,在跟踪的87家样本房地产企业中,截至2020年上半年末,超过40%的企业的计息债务同比增长率超过15%。然而,24.1%的企业触及了“三条红线”,只有12.6%的企业没有触及“三条红线”。

从监管趋势来看,所有触线的房地产企业都需要减债,尤其是那些触到“三条红线”的企业,面临着更大的减债压力。据业内人士透露,与之前的主动减债相比,现在的房地产企业在减债方面更加被动。

此时,减债已经成为房地产企业最大的难题,也是他们不得不面对的问题。9月25日,万科董事局主席于亮在媒体见面会上表示,“三条红线”是行业内主要游戏规则的变化,反过来影响玩法的变化。

于亮的观点和机构数据都表明,“三条红线”含义广泛,对房企影响很大。因此,房地产行业开始采取行动减少债务和降低杠杆。

目前,房企正在尽一切努力减少债务,如缩小规模、严格现金流管理、拆分物业上市、配售新股、打包出售资产。

值得注意的是,“三条红线”对房企融资方的影响是立竿见影的,国内相对宽松的货币环境已经急转直下。据通策研究院分析师介绍,第三季度,房企融资规模出现波动

据通策研究院监测,前三季度房企股权融资增长134.18%。今年股权融资激增,主要与房企引入战略投资者有关。比如万科6月份推出390.4亿元的战争投资,恒大地产8月份推出235亿港币的战争投资。同时,今年万科、世茂、徐汇、绿城等多家房地产企业增发新股缓解借贷压力,导致海外配股融资额度增加。

此外,今年房地产企业分拆上市也是一大亮点,恒大、世茂、金科为代表。这一行动不仅可以缓解融资压力,还可以提高企业资产的流动性。

早在今年的中期报告发布时,恒大集团总裁夏海钧就提到,一些优质资产将逐步剥离。这个目标实现后,公司的负债率可以大大降低。据港交所11月6日消息,恒大集团分拆恒大地产,预计近期将通过港交所上市听证会。

经过一系列行动,第三季度房企业绩报告中的债务指标有所改善。比如在恒大全线降价30%等一系列组合拳下,“金九银十”为中国恒大两个月的年销售业绩贡献了1819.7亿元。在丰富现金流的同时,减债目标也有望实现。

据悉,今年3月以来,恒大推出了“高增长、控规模、减债”的新战略,其中减债是重中之重,战略的终极目标——、高增长、控规模,全围绕减债展开。

另一个值得关注的房地产企业是R&F,今年以来,尤其是下半年,R&F从资本市场、销售、酒店收入等方面持续杠杆化。10月,R&F完成了2.57亿股新h股的配售。截至第三季度末,R&F计息负债规模较2020年第一季度减少约242亿元。

高杠杆房企会遇到哪些障碍?

在业内人士看来,企业需要在新时代找到一条平衡的发展道路,在负债和规模增长之间找到平衡。

其中,融创中国指出,下半年在谨慎拿地的同时,将继续把优化资本结构、降低负债率、降低融资成本作为当前发展阶段的重中之重。金茂管理层在中期业绩发布会上表示,过去几年,公司看到了市场快速发展的机遇,未来将进一步完善工作,逐步控制负债。

除了大型房企,一些中小房企也频频提到减债。大发地产首席财务官兼高级副总裁罗俊在中期业绩发布会上表示,他将进一步加强与其他房地产企业的合作,不断引入股权资本,降低金融风险。未来公司净资本负债率将保持在80%以内。

通策研究所分析师预测,第三季度后,“三条红线”将进一步削减经济和楼市,避免房地产挤出实体经济的信贷。然而,房地产企业将面临长期融资短缺的环境。

在融资压力下,房企仍将面临债务风险。据壳牌研究院统计,2020年前10个月,中国房地产企业境内外债券融资总额约为1.03万亿元。11月,房地产行业将迎来今年债券到期高峰,突出规模达到1071亿元。为此,年底前,房企将承受减债和业绩逆转的双重压力,尤其是一些高负债房企将面临更大压力。

因此,房企将更多地依靠项目回报带来的资本流入。然而,S&P认为,库存水平低的企业很可能会承受流动性风险上升的压力

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