银监会新规:保险投资禁止非上市企业直接从事房

广州地方新闻:银监会新规定:保险投资非上市企业禁止直接从事房地产开发

11月13日,银监会发布《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》(简称“《通知》”),其中关于房地产的提法是保险资金进行金融股权投资,被投资的目标企业不得直接从事房地产开发建设,包括商品房的开发或销售。

在业内人士看来,新规中关于保险资金投资房地产的规定,符合房地产市场金融风险监管的总体监管目标。更重要的影响是,保险资金可能会以“清股实债”的形式进入房地产开发建设领域。

房地产基金监管再次升级

总体来看,保险资金直接投资非上市企业股权迎来了显著的收益。《通知》明确了保险资金用于金融股权投资时,可以根据法律法规,考虑偿付能力、风险偏好、投资预算、资产负债等因素,自主选择投资企业的行业范围。在安全、流动性和盈利性的条件下。在此之前,金融股权投资行业仅限于保险企业、非保险金融企业以及与保险业务相关的养老、医疗等特定企业,具有一定的局限性。

然而,新规定仍然严格监管保险资金进入房地产行业。根据《通知》,保险资金用于金融股权投资,被投资的目标企业不得直接从事房地产开发建设,包括开发或销售商品房。

关于金融股权投资,是指保险集团(控股)公司、保险公司、保险资产管理公司以投资者名义投资,持有未上市企业股份,且根据《企业会计准则》相关规定,保险机构及其关联方不构成控制或共同控制企业的直接股权投资行为。

事实上,根据监管部门此前发布的《保险资金运用管理暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》的规定,保险公司不得直接从事房地产开发建设,不得投资开发或销售商品房,但可以作为投资者介入房地产,如股权投资、标语牌、物业购买和关联交易,以及作为金融资本。

在业内人士看来,相比新规,保险公司不允许直接从事房地产开发建设,已经升级。保险资金进行金融股权投资,被投资的目标企业不允许直接从事房地产开发建设,即禁止保险资金投资未上市的房地产开发公司或房地产开发项目。这是“三条红线”后房地产金融风险监管的升级。

此前,新规定的“三条红线”指出了房地产的高负债,降低了房地产行业的信用风险。此后,银监会信托部向当地银保局下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》,要求继续严格控制房地产信托规模,加强对房地产信托的渗透监管。严禁变相突破各种形式的监管要求,严禁为资金非法流入房地产市场提供渠道,有效加强房地产信托风险防控。

在“三条红线”的高压下,“债转股”的融资需求有所增加。安居客住房研究所所长张博表示,目前监管部门做出上述禁止性规定,主要是因为对住房企业债券融资的全面控制,导致住房企业股权融资增加,股权融资存在一定风险,如

保险资金进入房地产将受到限制

据恒大研究院披露,目前银行存款、债券等固定收益资产约占保险基金投资方向的50%,是保险基金最大的投资方向,而替代投资所代表的其他投资比例依然较高,目前是仅次于固定收益的第二大配置方向,房地产投资是替代保险投资的重要对象之一。在此前监管要求下,保险类房地产投资集中在商业地产、办公地产、养老、医疗、自用地产等领域。

近年来,保险基金也以各种方式投资房地产。除了二级市场的标语牌或上市房地产企业的战略股票外,他们还直接购买大宗房地产,布局养老业务。但也存在保险资金非法流入房地产行业的现象。

今年9月,据金融媒体报道,中国保监会办公厅近日向保险集团(控股)公司、保险公司、保险资产管理公司发出《关于保险资金运用违规问题和风险自查有关情况的通报》。其中,保监会发现部分保险公司仍存在资金运用管理制度不完善、另类投资领域潜在风险较大等六大问题。同时,5家保险公司的保险资金通过直接投资或金融产品投资等方式非法流入房地产行业,涉及金额244.37亿元。

据报道,通知还指出,下一步将重点监管,无论是保险资金非法流入房地产,还是保险资金运用领域的其他违法行为。

智信投资研究院高级研究员张炳文表示,该规定禁止的投资类型主要包括以下两个重点:一是未上市,二是金融投资而非控股。因此,新规的重要影响在于,为保险资金以“清股实债”的形式进入房地产开发建设领域划上了清晰的红线。

但张炳文指出,禁止投资非上市公司也意味着允许保险资金安抚或战略投资房地产上市公司。

今年,上市房地产企业作为战略投资者引入保险资金的现象开始增多。2020年9月9日,阳光城宣布泰康人寿和泰康养老与公司第二大股东上海文佳签署《股份转让协议》。泰康人寿和泰康养老以协议转让方式从上海文佳获得13.53%的股份,共计5.5亿股,对价约33.78亿元(含税)。此前,招商局蛇口与平安资产管理“牵手”,以“分手”告终。1月,太平人寿认购了约2.83亿股未公开发行的欢乐城股份,总价约19.07亿元。

易居房地产研究所所长严跃进表示,引入保险基金作为长期战略投资,将有助于房地产企业增加净经营现金流,减轻短期债务压力。

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