注意!这些城市的房价可能会反弹

广州地方新闻:注意!这些城市的房价可能会反弹

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来源/子木聊天室

这年头楼市热点多,有用的却少。

由中央经济会议和住房和城乡建设部主办的特别论坛为2021年的房地产市场规划并定下了基调。说白了,还是那几个字:无房无炒,城市政策,长效机制,市场稳定.今年我们干脆连“房产税”都不提了。和之前预料的一样,很多利益分配的规则还没有搞清楚,立法太难,3-5年基本没人能走出来。

当然,现在楼市的“顶层监管框架”已经很明确了,可以用一句话来概括:我们不希望房地产再束缚我们的经济,地方政府千万不要炒房价,但是我们可以通过调控政策市场来稳定房价,政策市场要与货币发行和名义经济增长率相匹配,“稳健运行”。

翻译成白话,就是希望保持一定比例的房价缓慢上涨,可能吗?

我觉得不可能。

以前的楼市就像一盘烤鱼。鱼只是城市居民需要,小菜是炒房团。经过上一轮房价周期烘焙,很多城市只剩下鱼骨,现在禁止加配菜。没有油和水,人只能走开。

稳定运行的前提是池塘里有足够的鱼。从今年的交易数据来看,大城市还可以,小城市就难了。2021年必然是分化的一年,大规模的衰落和上升。

但是,这些关于楼市的宏观视角思考,对大多数人来说,参考价值不大。要想踩准时机买房,需要着眼于微观市场。

昨天壳牌研究院的老李给我发了一份资料,声称是经过连续几天日夜运转的机器校对过的。数据来源于真实交易,所以可以分析很多隐藏的市场奥秘。清点下层木材。

一个

惊人的

一是整体成交方面,2020年全国二手房成交达到7.3万亿元,比去年增长8.1%,为2015年以来最大值。

很多人无法想象,今年的疫情已经让楼市冻结了快半年。在这样的情况下,下半年的成交量迅速反弹,甚至超过了去年的总和。这可以追溯到我在疫情期间写的一个预测,《疫情与房价》。

首先,许多大城市已经积累了几年的住房需求,并产生了需求。

其次,每次发生大的自然灾害,央行都会增发货币刺激经济,楼市的成交量就会上升。

因为房子一直是社会上最好的避险投资,这是全世界都有的规律。我们来看看营业额最大的十个城市:

从图中可以看出,上海以12028亿元的营业额位居全国第一,其次是深圳北部和广州,与GDP总量排名惊人的一致。

其他五个城市都是强势二线城市,有一个特点:对资本高度敏感,大量民营企业和富人聚集,是央行放水的主要目的地,支持上述观点。

那么,一二线城市带动的房价市场会不会波及全国三四线城市?答案是否定的。

第一,棚改货币化已经彻底结束。其次,三四线城市不具备聚集大量民营企业和富人的优势。最后,三四线城市大多属于上一轮最后涨价的一批城市,调控时间很短。

2

购房权

“成交量=成交量和房价”,单纯观察成交量,看不出哪些城市真正来到了市场窗口。比如深圳卖了1500多万的豪宅,重庆卖了10套房1200万,那么你能说,深圳比重庆好吗?显然不是。我们还需要看成交量,这个和今年上车的家庭数量有关。

数据显示,上海仍居世界第一

目前上海房价已经处于底部区间,明年房价反弹的可能性很大。近日,上海业主开始变相提高房价。如果有住房需求,他们一定要在新的一年里做好规划,赶紧上车。接下来是北京,成都,广州,重庆,南京.其他十个城市,如果今年没有房地产调控政策,明年初也将迎来小阳春市场,成交量和价格都在上涨。

纵观2020年营业额增长最快的十个城市,杭州排名第一。杭州楼市自2016年以来从未停止过。单看房价,36404元/平米,已经超过广州跻身全国前五。确实很高,有大量土地可供开发,楼市的支撑力度存疑。

然而,杭州近年来的人才流入是无与伦比的。数据显示,

2020年前十个月,杭州就引进35岁以下大学生30.9万人,相比2019年全年增长45.84%,正是这帮人才持续推高杭州行情。再加上2022年亚运会利好,多轨道交通贯通,市场预期饱满。

4

跌幅之大

我们再来看2020年房价跌幅最大的城市。

整体来看,北方城市房价跌的最厉害,这和经济趋势相匹配。廊坊房价跌幅排名第一,很多人可能对廊坊楼市不太了解,这个地方主打环京概念。

北京是调控标杆城市,环京在2017年也彻底被封了市场,纵览全国,都没有比这个地方更严苛的调控政策。

所以今年环深广的惠州、东莞,环沪嘉兴等卫星城迎来楼市热况,唯有环京一片默默无闻。

福兮祸兮,祸兮福兮,环京市场房价越低,洼地效应越明显,只要调控放开,房价增长速度远超环沪和环深,大家一定要关注起来。

接下来你会发现,青岛、天津、北京在2020年房价是下跌的,但从上面信息可知,北京成交量成交额第二,天津成交量全国第7,青岛今年成交量增速也位列全国第9。房价和成交为何相悖?

这就是“成交滞后房价”原理,一般情况下,连续几个月的成交反弹并不会带来房价的反弹,因为业主的预期是跟着“看房人数”走的。

当看房人数超过预期时,业主便会坐地调价。所以这几个城市在2020年均处于房价刹车时期,正在加速筑底,北京在去年年底就讲过了,房价早已进入底部区间,而青岛、天津也在加速筑底,下跌空间不大,购房者可以看房了。

但对于成交量和成交额均不在榜的城市,房价下跌可能就是简单的表象,例如郑州、济南、贵阳、石家庄等等,这些城市不着急上车,我在做数据监测,到时候会第一时间告诉大家。

5

迫不得已

除此之外,数据还给出了2021年业主房价预期最强的城市榜单。

榜单的运算逻辑我还没搞清楚,但情况基本和我预测的趋势接近。

明年楼市,大湾区是主力,尤其佛山和珠海要重点关注一下,明年大概率迎来补涨。长三角次之,成都、武汉、合肥、西安等核心省会城市,都会横盘筑底,迎来反弹机遇。返回首页,查看更多

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