住房和城乡建设部等10个部门发布:号文件,鼓励

广州当地新闻:住房和城乡建设部等十部门发布:号文件,鼓励物业服务企业开展养老、育儿等服务

1月5日,住房和城乡建设部、中央政法委、中央文明办、发展改革委、公安部、财政部、人力资源和社会保障部、应急司、市场监管总局、银监会联合发文《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》(以下简称《通知》)。

《通知》鼓励物业服务企业利用物联网、云计算、大数据、区块链、人工智能等技术,构建智能物业管理服务平台,提升智能物业管理服务水平。收集房屋、设施设备、业主委员会、物业服务企业数据,共享城管数据,收集购物、家政、养老等生活服务数据。鼓励有条件的物业服务企业向养老、育儿、家政、文化、卫生、房屋经纪、快递等领域延伸,探索“物业服务终身服务”模式,满足居民多样化、多层次的生活需求。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为,这一政策界定了物业企业经营范围的延伸,概括为三大内容。第一,养老,带孩子,这是近两年住宅项目的重点,但是成功的案例很少。基于物业企业在社区中熟悉的优势,积极开发相关物业,将有助于方便、低成本地提供服务,真正为社区中的每个人服务。第二,社区消费,主要包括家政、文化、健康、快递等等,其实是大消费的概念。这两年很多社区都在做,但也遇到了很多困难,包括之前备受争议的蜂巢事件。而物业公司主动承接这类业务,有助于拓宽业务内容,实现社区服务的增值。第三,资产管理。其实这里主要涉及房屋经纪,也可以进行租赁等后续业务。这种业务有很好的定位。这也可能是中介的顾虑。如果物业公司能参与这类业务,后续对股市的振兴也有较大影响。当然前提也是存在的,就是物业公司不能参与炒房,尤其是一些学区的好房。

以下是该文件的全文:

各省、自治区、直辖市、新疆生产建设兵团住房和城乡建设厅(委、委、局)、党委政法委、文明办、发展改革委、公安厅(局)、财政厅(局)、人力资源和社会保障厅(局)、急诊科(局)、市场监管局(厅或委)、银保监管局:

居住社区(住宅小区)是居民的主要居住空间,是基层社会治理的重要内容。住宅物业管理关系到人们的生活质量、城市安全运行和社会稳定。为深入贯彻党的十九大和十九届四中、五中全会精神,全面落实《中华人民共和国民法典》、《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》、《中共中央办公厅印发的通知》的有关要求,加快物业服务发展,促进物业服务向优质、多元化升级,满足人民群众日益增长的美好生活需求,现就加强和改进住宅物业管理工作通知如下。

第一,融入基层社会治理体系

(一)坚持和加强党对物业管理的领导。推进党组织建设

(二)落实街道属地管理责任。街道应建立健全住宅小区综合管理制度,明确工作目标,及时研究解决住宅小区物业管理的重点和难点问题。鼓励街道建立物业管理机制,指导和监督辖区内的物业管理活动,积极推动业主成立业主大会,选举业主委员会,办理业主委员会备案,监督业主委员会和物业服务企业依法履行职责。指导开展物业检查并公布结果,监督物业项目有序交接。突发公共事件应对期间,街道指导物业服务企业开展应对工作,给予物质和资金支持。受物业服务企业委托承办公共服务事项的,应当向物业服务企业支付相应费用。

(三)推进城市管理服务下沉。推动城管服务向居住社区延伸,依托城管综合服务平台,建立群众反映问题的受理和处置机制。明确部门和单位的责任清单,压缩工作职责,及时查处违法建设、破坏绿地和占用绿地、随意处置垃圾、违规饲养动物、非法停放电动自行车和充电、占用和堵塞公共和消防通道等违法行为。明确供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位依法为最终用户服务,落实专业运营单位对物业服务区域内相关设施设备的维修、维护和更新责任。

(4)构建共建、治理、共享的格局。街道要充分发挥居民的主体作用,调动社区社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者和居民单位的积极性,参与居住社区治理,构建共建、治理、共享的基层社会治理体系,实现决策共谋、发展共建、共同管理、效果评估、成果共享。畅通居民投诉渠道,完善12345热线投诉传递机制,提高投诉处理效率。加强物业管理调解组织建设,发挥基层综合管理中心和网格化成员的作用,积极推进物业管理矛盾纠纷的地方化解。

第二,完善业主委员会的治理结构

(五)优化业主委员会人员编制。街道负责指导成立业主大会筹备组和业主委员会改选组,加强对业主委员会候选人的推荐和审查。鼓励“两个代表”

一委员”参选业主委员会成员,提高业主委员会成员中党员比例。探索建立业主委员会成员履职负面清单,出现负面清单情形的,暂停该成员履行职责,提请业主大会终止成员资格并公告全体业主。市、县住房和城乡建设部门、街道要加强业主委员会成员法律法规和业务培训,提高业主委员会成员依法依规履职能力。

(六)充分发挥业主委员会作用。业主大会可根据法律法规规定,通过议事规则和管理规约约定,授权业主委员会行使一定额度内业主共有部分经营收益支出、住宅专项维修资金(以下简称维修资金)使用决策权力。业主委员会应当督促业主遵守法律法规、议事规则、管理规约和业主大会决议,对业主违规违约行为进行劝阻。对多次催交仍拖欠物业费的业主,可根据管理规约规定的相应措施进行催交。探索将恶意拖欠物业费的行为纳入个人信用记录。

(七)规范业主委员会运行。业主委员会应当定期召开会议,在决定物业管理有关事项前,应公开征求业主意见,并报告社区党组织和居民委员会。业主大会可授权业主委员会聘请专职工作人员承担日常事务,明确工作职责和薪酬标准。探索建立业主委员会换届审计制度。

(八)加强对业主委员会监督。业主委员会每年向业主公布业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息,保障业主的知情权和监督权。业主委员会作出违反法律法规和议事规则、管理规约的决定,街道应当责令限期整改,拒不整改的依法依规撤销其决定,并公告业主。业主委员会不依法履行职责,严重损害业主权益的,街道指导业主大会召开临时会议,重新选举业主委员会。加大对业主委员会成员违法违规行为查处力度,涉嫌犯罪的移交司法机关处理。

三、提升物业管理服务水平

(九)扩大物业管理覆盖范围。街道要及时积极推动业主设立业主大会,选举业主委员会,选聘物业服务企业,实行专业化物业管理。暂不具备设立业主大会条件的,探索组建由社区居民委员会、业主代表等参加的物业管理委员会,临时代替业主委员会开展工作。结合城镇老旧小区改造,引导居民协商确定老旧小区的管理模式,推动建立物业管理长效机制。鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区。暂不具备专业化物业管理条件的,由街道通过社区居民委员会托管、社会组织代管或居民自管等方式,逐步实现物业管理全覆盖。

(十)提升物业服务质量。全面落实物业服务企业服务质量主体责任。物业服务企业要健全服务质量保障体系,建立服务投诉快速处理机制,加强人员车辆管理,定期巡检和养护共用部位、共用设施设备,采取合理措施保护业主的人身、财产安全,做好绿化养护,协助规范垃圾投放并及时清扫清运,改善居住环境,提升居住品质,打造优秀物业服务项目。发挥物业行业协会作用,编制物业服务标准,规范从业人员行为。支持物业服务企业兼并重组,推动物业服务规模化、品牌化经营,提升整体服务水平。

(十一)完善物业服务价格形成机制。物业服务价格主要通过市场竞争形成,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定服务价格,可根据服务标准和物价指数等因素动态调整。提倡酬金制计费方式。城市住房和城乡建设部门要公布物业服务清单,明确物业服务内容和标准。物业行业协会要监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则,供业主和物业服务企业协商物业费时参考。引导业主与物业服务企业通过合同约定物业服务价格调整方式。物业服务价格实行政府指导价的,由有定价权限的价格部门、住房和城乡建设部门制定并公布基准价及其浮动幅度,建立动态调整机制。

(十二)提升物业服务行业人员素质。推动物业服务人员职业技能等级认定工作。开展职业技能培训和竞赛,提高从业人员整体素质和技能水平。引导物业服务企业健全薪酬制度和员工激励制度,引入高技能人才和专业技术人才。物业服务企业在保障安全、业主共同决策同意的前提下,可利用闲置房屋用于员工住宿。符合条件的员工优先纳入住房保障范围。组织开展最美物业人宣传选树活动,增强从业人员荣誉感和归属感。

四、推动发展生活服务业

(十三)加强智慧物业管理服务能力建设。鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术,建设智慧物业管理服务平台,提升物业智慧管理服务水平。采集房屋、设施设备、业主委员会、物业服务企业等数据,共享城市管理数据,汇集购物、家政、养老等生活服务数据,确保数据不泄露、不滥用。依法依规与相关部门实现数据共享应用。

(十四)提升设施设备智能化管理水平。鼓励物业服务企业以智慧物业管理服务平台为支撑,通过在电梯、消防、给排水等重要设施设备布设传感器,实现数据实时采集。建立事件部件处置权责清单,明确处置业务流程和规范,实现智慧预警、智慧研判、智慧派单、智慧监督。

(十五)促进线上线下服务融合发展。鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸,探索“物业服务+生活服务”模式,满足居民多样化多层次居住生活需求。引导物业服务企业通过智慧物业管理服务平台,提供定制化产品和个性化服务,实现一键预约、服务上门。物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务,可依规申请相应优惠扶持政策。

五、规范维修资金使用和管理

(十六)提高维修资金使用效率。优化维修资金使用流程,简化申请材料,缩短审核时限。建立紧急维修事项清单,符合清单内容的,业主委员会可直接申请使用维修资金,尚未产生业主委员会的,由街道组织代为维修,并从维修资金中列支相关费用。因供水、排水、消防、电梯等紧急事项使用维修资金的,维修工程竣工后,应当公开维修资金使用数额。探索维修资金购买电梯安全责任保险。

(十七)健全维修资金管理制度。提高维修资金管理机构专业化、规范化管理水平。采用公开招标方式,综合存款利率、资产规模和服务效能等因素,择优确定专户管理银行,控制专户管理银行数量。探索委托专业机构运营维修资金,提高资金收益水平,并将收益分配给业主。加快维修资金管理信息系统建设,方便业主实时查询。每年披露资金管理和使用情况,接受社会监督。加强维修资金监管,严肃查处侵占挪用资金等违法违规行为。

(十八)加大维修资金归集力度。推动新建商品房在办理网签备案时,由建设单位代为足额缴纳维修资金。加大对建设单位、物业服务企业代收维修资金的清缴力度。业主共有部分经营收益应当主要用于补充维修资金。逐步实行商品房与已售公房维修资金并轨管理。

六、强化物业服务监督管理

(十九)建立服务信息公开公示制度。物业服务企业应当在街道指导监督下,在物业服务区域显著位置设立物业服务信息监督公示栏,如实公布并及时更新物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话、物业服务内容和标准、收费项目和标准、电梯和消防等设施设备维保单位和联系方式、车位车库使用情况、公共水电费分摊情况、物业费和业主共有部分经营收益收支情况、电梯维护保养支出情况等信息,可同时通过网络等方式告知业主公示内容。物业服务企业开展家政、养老等服务业务也应对外公示,按双方约定价格收取服务费用。物业服务企业不得收取公示收费项目以外的费用。

(二十)建立物业服务企业信用管理制度。建立物业服务信用评价制度,制定统一的信用评价标准,建设全国信用信息管理平台。根据合同履行、投诉处理、日常检查和街道意见等情况,采集相关信用信息,实施信用综合评价,依法依规公开企业信用记录和评价结果。依据企业信用状况,由城市住房和城乡建设部门授予信用星级标识,实行信用分级分类监管,强化信用信息在前期物业管理招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用。

(二十一)优化市场竞争环境。加强物业服务企业登记注册信息部门共享,探索建立健全物业服务合同备案、项目负责人备案制度。完善物业管理招标投标制度,加强招标投标代理机构、评标专家和招标投标活动监管。引导业主委员会通过公开招标方式选聘物业服务企业。住房和城乡建设部门在征求街道意见的基础上,建立物业服务企业红黑名单制度,推动形成优胜劣汰的市场环境。对严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业和直接责任人员,依法清出市场。

各地区各部门要坚持以人民为中心的发展思想,把加强和改进住宅物业管理作为保障和改善民生、创新基层社会治理的重要举措,切实加强组织领导,优化机构设置,配齐专业人员,加强舆论宣传,落实工作责任,研究制定出台配套政策措施,确保本通知确定的各项任务落到实处。住房和城乡建设部将会同相关部门对贯彻落实情况进行评估,总结各地经验,及时完善住宅物业管理有关制度。

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