机构:房价上涨的时代一去不复返,明年楼市将普

广州地方新闻:机构:普遍房价上涨的时代一去不复返,明年楼市将普遍企稳

近日,壳牌研究院召开2020年度报告发布会。在此次活动中,壳牌研究院发布了以《数字化居住:2021年新居住展望》为主题的报告,用数据回顾了2020年的市场变化,预测了房地产行业的趋势,提出了2021年的七大展望。

全国二手房价格涨幅收窄

报告指出,回顾过去的2020年,中国的土地、新房和二手房市场保持了稳定的整体增长趋势。根据壳牌研究院的监测计算,2020年,全国住宅用地成交量将增长25%左右,出售土地的规划建设规模预计比去年增长9%,价格将增长15%左右。新房方面,据国家统计局统计,2020年全国新建商品房交易规模将达到15万亿元,同比增长8%左右,交易面积增长1%左右,价格增长7%左右。二手房方面,据壳牌研究院统计,2020年全国二手房交易规模达到7.3万亿元,同比增长8.1%,成交达到420万套,同比小幅下降1.3%左右,二手房平均成交价格达到1.8万元/平方米,同比增长7%左右。

壳牌研究院预测,2021年市场总体稳定,土地市场成交量减少,价格涨幅收窄至10%左右。新房市场和二手房市场的整体交易量与今年相当,其中二手房交易量与今年相当,价格涨幅由7%收窄至5%左右。金融对房地产的助推红利逐渐减弱,普遍涨价的时代一去不复返。

区域市场分化将加剧

从“十四五”的建议来看,未来五年,我国住房发展的重点是民生保障,房地产政策主要是防范风险,保障民生。在这样的政策引导下,壳牌研究院预测,未来五年中国房地产的金融属性将逐渐弱化,对住房的需求将逐渐回归住宅的本质。经济增长、人口流动等基本面导致的供需变化将是未来房地产市场的主要驱动因素。

未来房地产市场将出现五大趋势:市场存量深化程度;区域市场分化加剧,马太效应明显;从卖方市场到买方市场;从对住房数量的要求转变为对生活质量的要求;住宅消费和服务在价值链中的比重增加。

壳牌研究院分析,市场过热或过冷都不利于行业转型发展,7%-8%左右的增长率是行业转型发展的最佳时机。未来,市场将实现更稳定的巨额增长,这是房地产数字化转型的优质土壤。

疫情加速房地产网络营销

2020年,在疫情形势下,将加快房地产互联网营销的进程,解决短期线下销售受阻的问题,如出现部分房地产企业开发的“线上售楼处”、现场销售等。而第三方电商平台将以流量引导为主的优势加入房地产营销的线上行列。

据壳牌研究院分析,今年的房产数字化主要是线上销售的初步尝试,最大的收获在于让业界认识到线上销售的重要价值和发展趋势。随着政府积极参与网上流程和政府信息化的不断推进,数字化将进一步改变房地产行业。

展望未来,随着城市化的深入和人口红利的消退,数字经济已经成为未来经济发展的趋势之一

壳牌研究院认为,未来房地产开发行业集中度将加快;在新的融资法规的影响下,投资房企的意愿会降低,收购土地的意愿会明显萎缩,房地产行业的毛利率会逐渐下降;预计未来3-5年,房企债券融资到期债务将实现大幅放缓,未来几年房企现金流仍将紧张;房企多元化经营的现状,“远水不能解渴”,促使房企回归基础市场的意愿。在增强内生能力的同时,我们将在未来转型的关键时期继续布局多元化业务部门,重点关注物业管理、健康养老、人工智能和租赁业务等上下游产业链。

经纪人的数字化正在加速

2020年券商职业升级显著,表现为券商职业资格认证普及率提高,收入水平上升,高学历人才大量涌入,券商职业认可度提高。

壳牌研究院表示,最近五年行业重点是“房子”数字化,未来五年重点是住宅服务商数字化,加快服务商数字化基础设施建设。房地产市场正在从快速发展向稳定发展转变,消费者对优质服务的需求迫使服务提供商提高专业水平。与此同时,基于“在线、大数据、云计算、VR技术、物联网”和新基础设施的技术革命正在引领住宅领域的产业升级。

长期租赁公寓正在艰难转型

2020年是长期租赁公寓遭遇严冬的一年。据公开信息不完全统计,今年有40多家为父母租房的企业陷入商业纠纷或资金链断裂。

对于租赁市场的未来发展,壳牌研究院建议,一是坚持机构租赁的方向,二是逐步解决行业的融资问题,加强对企业合规管理的监管。长期租赁企业需要不断迭代商业模式,平衡“轻”与“重”的关系,注重自身专业运营能力的建设。

旧住宅区改造准备就绪

2020年是旧住宅区改造的第一年。尽管有政策支持,市场仍以观望为主。老小区改造是万亿市场,但我想进入这一块

蓝海却并不容易。

贝壳研究院建议,政策上还需要进一步加大支持力度,明确老旧小区改造后的持续服务和运营的保障机制,如物业管理、停车管理和便民服务设施等进行市场化运营性收费,以及社区养老服务、电梯运营等服务性收费的合规性。

此外,支持社会力量通过质押老旧小区更新改造项目收益权的方式来申请金融机构贷款。社会力量与政府部门、街道办事处等签署的合作协议,可作为金融机构贷款的审批要件。对于老旧小区改造所形成具有稳定现金流的非产权业务,提供针对性优惠担保费率,降低担保资产抵押和担保措施限制,研究制定政策性担保公司等专项支持工作政策。

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