去年楼市V型反转超出预期,今年有望企稳但隐忧

广州当地消息:去年楼市V型反转超出预期,今年有望平稳但仍存在隐忧

去年,新冠肺炎突然爆发的肺炎疫情给房地产行业带来了冲击,房地产行业的增长已经放缓。前两个月,房地产市场急剧下跌。但在各地稳定房地产政策的作用下,复工复产稳步推进,之前积压的住房需求积极释放,4月份V型复苏后,房地产资金、销售等多项指标持续反弹。去年V型行情逆转,土地、新房、二手房总成交量均超过去年。

业内人士认为,在疫情的严重影响下,房地产市场仍在超乎预期的增长,这是流动性充裕下资产配置需求的体现。预计今年中国楼市总体将继续保持稳定,不会出现重大政策变化、新的外部冲击和疫情明显好转,但仍存在潜在的隐忧。建议建立系统量化的政策基准,加强准确有效的调控,开征物业税,推动长效机制建设。

去年,市场的V型反转超出了预期

受疫情防控影响,去年2月全国各地建筑工地停工,不少城市售楼处停工,中介店停工,房地产市场按下“暂停按钮”。70个城市二手房价格指数58个月来首次转为负值,24个城市没有成交。与此同时,房地产开发投资、销售、房企到位资金等指标的累计增速均出现下滑。1-2月,房地产开发投资增速同比下降16.3%,商品房销售面积同比下降39.9%,销售量同比下降35.9%。

随着全国许多地方密集出台稳定的房地产政策,受疫情影响的房企流动性困难从供给方面得到缓解。去年春节过后,土地市场率先回暖,很多热点城市的土地交易都是高溢价进行的。与此同时,房地产企业增加了在线销售。随着一些线下销售的逐步重启,房地产企业加大了推动市场的力度。之前积压的购房需求开始释放,楼市随之回暖。4月份出现V型反转。截至去年6月底,房地产开发投资增速转正,新屋市场强劲的复苏动力带动市场热度快速上升。

自去年7月以来,深圳等热点城市的房地产市场和土地市场的热点交易引起了监管当局的关注。中央多次召开会议强调“住房和房源不可投机”,释放出收紧调控的信号。其中,有两次会议共召集了14个城市进行“谈话”,重申了“房和房不投机”的定位,并首次强调“始终收紧调控的弦”,要求落实城市的主要责任,确保稳定地价、房价和预期的调控目标的实现。自去年7月以来,杭州、东莞、宁波、深圳等楼市火爆、房价明显上涨、炒作氛围浓厚的城市纷纷收紧楼市调控政策。其中,深圳、杭州、东莞等地甚至“堵上”并升级了之前的政策。

在一系列调控措施下,我国整体房价有所降温,但房地产投资和销售累计增速连续9个月回升。根据国家统计局的最新数据,2020年11月,房地产开发投资同比增长6.8%,并持续增长

关于疫情影响下楼市表现依然超出预期的原因,徐小乐认为,去年以地价和房价为代表的资产价格上涨是流动性充裕下资产配置需求的体现。一方面,货币宽松提高了购买者的购买力,增加了市场需求;另一方面,高净值人群受影响相对较小,在货币宽松的背景下,维持和增加资产的需求更高,这导致市场分化。

预计今年市场将保持稳定,但仍存在隐忧

值得注意的是,去年底,深圳等一些城市的新房市场蓬勃发展,出现了“万人摇号”、“众筹新产品”甚至“代持炒房”的现象,引起了监管部门的高度关注。去年底,中央经济工作会议为今年房地产政策走向定下基调,重申“住有所居,不投机”的导向,强调因地制宜,多措并举,促进房地产市场稳定健康发展。

关于今年的市场走势,倪鹏飞预测,在没有重大政策变化、新的外部冲击和疫情明显改善的情况下,中国楼市总体将继续保持稳定。从空间上看,中心城市、大都市区、城市群的复苏较好甚至过热,而其他城市的复苏较慢,有的城市甚至陷入衰退,分化可能扩大。

对于上述预测,倪鹏飞认为,主要原因是资金问题。自去年以来,房地产金融监管得到加强,特别是“三条红线”将加速开发商的销售。从需求方面来说,刚性需求去年其实是下降了,今年会回升。也就是说,从供需角度来看,有可能增加销量,所以今年有可能创历史新高。如果价格有资金约束,开发商保持高价有点困难,所以价格可能会放缓。同样的资金也会受到影响,下一步房地产开发的投资也会受到影响。从时间上看,市场会先高后低,因为去年上半年疫情影响下降,所以今年可能会很高,要到今年下半年才会恢复正常。

徐小乐还认为,2021年市场的短期变化主要取决于金融环境,而房地产调控政策保持不变。首先,货币政策将保持稳定和中立。其次,房地产金融杠杆减持将继续深化。预计2021年房地产市场将普遍持平

稳,资产价格上涨的幅度收窄。土地市场成交量下降,价格涨幅收窄到10%左右。新房市场和二手房市场总体成交体量与今年相当,价格上涨幅度从7%收窄到5%左右。区域之间的市场表现继续分化。

不过,倪鹏飞同时指出,房地产市场风险、错配和挤出的问题没有根本解决,还存在潜在的隐忧。首先,炒房还没有被完全控制,2020年11月,全国70个大中城市中有44个城市二手房价格环比上涨,高于10月份的39个;其次,楼市风险总体仍比较大,其仍是经济金融的重要风险源;再次,住房与人口分布错配加剧,大城市住房供需矛盾依然比较突出;最后,房地产对消费、投资的挤出效应有所增加并仍在阻碍结构调整。

对于今年的政策建议,倪鹏飞指出,要建立体系化、定量化的政策基准,以强化精准有效的调控。同时,规划并构建以都市圈为主体的全国住房空间体系。此外,要加快基础制度和长效机制的建设,包括土地的、税收的、金融的等等,建议以开征房产税带动长效机制的建设。“近期建议在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点房产税。”他说,长期或者中期来看,一定要争取在“十四五”期间能够开征房产税。

(原题为《去年楼市V型反转超预期 今年有望平稳但隐忧犹存》)

来自:澎湃新闻、证券时报返回首页,查看更多

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