DTZ :广州写字楼和零售市场相对大盘企稳,大宗交

广州当地消息:DTZ :广州写字楼和零售市场逆市企稳,大宗交易出现反弹

戴德梁行近日发布了2020年广州房地产市场回顾,展望2021年的发展趋势。面对年初的新冠肺炎疫情,广州商业市场在抵御一季度冲击后企稳回升,表现出较强的回弹力。在写字楼市场,广州的租金降幅和空置率是一线城市中最低的。内资企业继续主导市场,TMT和金融业是两大需求驱动力。优质零售市场势头强劲,净吸纳达到历史峰值,商业版图继续向非核心商圈拓展。然而,大宗交易量大幅上升,四大一线城市中唯一一个同比正增长的城市,总记录为233亿元,同比激增110%。展望2021年,写字楼市场将迎来供应高峰,计划供应量超过120万平方米或推高全市空置率。琶洲区域总部的经济集聚效应逐渐凸显,琶洲西区作为企业总部基地的地位将进一步巩固,有望成为华南发展最快的成熟CBD。

甲级写字楼市场

大起大落的一年,我们坚定地坚持一线城市最低的空置率

到2020年第四季度,广州甲级写字楼市场空置率同比增长2.6个百分点,达到8.1%,为一线城市中最低。与此同时,广州的房租降幅最小,仅同比下降5.4%,至每月每平方米180.4元。年初,受新冠肺炎疫情影响,企业租赁意愿减弱,退租空置率上升;下半年,企业搬迁意愿逐渐增强,业主普遍愿意提供更多议价空间,加速淘汰。在多种因素的刺激下,市场活动增加了。然而,成本控制仍然是企业搬迁的主要考虑因素。受疫情和整体经济环境的影响,外来租户的活动放缓,国内租户主导了市场需求。TMT和金融业是全年两大需求来源,分别占32%和25%。

2020年,共有三个甲级写字楼项目进入市场,新增使用面积23.1万平方米,总存量达到518.7万平方米。受供给增加、疫情拖累等因素影响,空置率略有上升,但仍处于10%以下的低水平。

2021年:新供应量十年最高,琶洲有望成为华南最快成熟的CBD

2021年,广州甲级写字楼计划供应量将达到120.4万平方米,为十年来最高,其中70%左右位于琶洲,总量83.5万。预计全市空置率将推高,租金下调不可避免。不过,新的供应和租金调整将刺激新的租赁需求,并推动整体市场活跃。戴德梁行广州公司总经理罗进良表示,琶洲西区有望成为华南发展最快的成熟CBD。琶洲于2010年开始土地出让,经过快速建设发展,琶洲西区土地出让基本完成。未来,广东航运集团总部、三七互娱、明川品、丸美、海达等都将云集于此。CBD的成熟通常需要20多年的时间来发展,但在升级计划的产业定位和优惠政策下,琶洲将会有一个美好的未来。

集聚效应逐渐凸显,总部经济第一年已经拉开帷幕

同时,值得注意的是,未来四年,广州将迎来总部打造的32栋高端写字楼,总面积约220.91万平方米,约占全市供应量的70%。其中,产业总部占比最高,其次是TMT产业、金融h

戴德梁行广州公司办公楼部主任梁杰对此发表了评论。由于总部物业基本位于琶洲,总部经济将是该地区未来发展的主要动力。随着产业结构的进一步完善,商住设施的增加,城市更新的加快,办公科技R&D产业的载体将更加丰富。总部项目带来的新供给将促进科技企业的搬迁和集聚,加快区域产业升级,逐步凸显总部的经济集聚效应,进一步巩固琶洲西区作为企业总部基地的地位。

优质零售市场

商业领域扩大,净吸收量攀升至历史峰值

复习2

020全年,在度过前两季度的低迷之后,随着疫情的控制,广州优质购物中心市场逐步回暖,展现强劲势头。在新增供应达十年高峰至60.6万平方米的情况下,吸纳量同时攀升至54.6,亦达十年之最。新项目良好的招商进展及年底前商家积极拓店扩张是实现吸纳高峰的主因。截至第四季度,新增供应量小幅推动空置率上升0.6个百分点至6.1%,全市租金结构性同比下降3.6%。

同时,优质购物中心供应逐步向多元化发展,商业版图持续外扩。全年录得4个项目入市,除西湾悦汇城位于荔湾区之外,南岗万达、番禺天河城、增城合生汇均位于黄埔、增城、南沙等外围区域。非核心商圈占比已达整体存量的60%。

戴德梁行研究院副院长、华南及华西区研究部主管张晓端介绍,新能源汽车、盲盒依然是线下开店的热点领域。新能源车企积极布局热门商圈的购物中心,其中不乏早已进驻购物中心的造车新势力以及新能源化转型的传统车企。与此同时,得益于Z世代愈发注重精神消费的需求,以盲盒为代表的潮流玩具也在快速扩张。受到疫情冲击,快时尚品牌收缩线下店布局。另一方面,与快速轮转的快时尚品牌相比,集合店汇集多个品牌、多个品类的产品,并结合咖啡、书吧等多元消费场景,提高了消费者购物体验感,延长了消费时间,能更好满足消费者的社交需求,渐成购物中心“新宠”。

租金有望迎来增长

2021年,广州市场将新增51.9万平方米优质购物中心,包括凯达尔印象城、星寰国际商业中心、新塘金珀天地等6个项目。随着经济形势逐步好转,明年商业地产租金有望小幅增长。同时非核心商圈将成供应主力,占比将一路走高,在2025年预计将升至66.5%。

大宗交易市场

优质投资机会入场,重回200亿交易额时代

2020年广州大宗交易额出现井喷式回升,交易额在四大一线城市中唯一实现同比正增长。大宗交易金额共录得233亿元,同比激增110%;交易宗数从去年的16宗增加至今年的30宗。相对2019年,2020年的市场可供出售项目明显增多,项目议价空间相对较大,更多优质投资机会的出现推动大宗交易金额重回200亿时代。办公类型交易仍占主导,占交易总额的46%;工业类型首次超越商业,成为第二大交易类型,主要受到黑石收购富力国际空港物流园70%股权的影响。

广州大宗交易市场历年交易总额

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