现在南沙楼市看似房价涨了不少,但有价无市,

在这一轮“房住不炒”和“稳房价”楼市调控背景下,善于兴风作浪地影响房价的投机需求受到了有效的抑制,大部分城市的房地产行业出现了明显的降温,广州的南沙也正处于这样的一个大环境中,所以即使当地的楼市出现一定程度的停滞调整期也是正常的。但目前南沙的发展框架已经成型,区域的实力将会呈现逐步提升的趋势,这种趋势对楼市的供需具有正面的带动作用,而房价的具体走向则要看管理部门的引导结果。

现在南沙楼市看似房价涨了不少,但有价无市,对此您是如何看待的?

一、在全国楼市整体降温的背景下,南沙的楼市状况如何?

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自从进入以“房住不炒”和“稳房价”为方向的楼市调控以来,那些以购房赚钱为目的的投机行为受到了非常大的打击,楼市普遍地呈现出降温的迹象。相对于以前的楼市来说,少了那些容易在市场上兴风作浪的非自住需求,南沙的楼市表现是怎样的呢?

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1、南沙楼市的房价概况。

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目前南沙的全区新房均价是2.1万左右,二手房均价接近2万,来自广州住部门的统计数据,2019年南沙新建住宅成交1.3万套左右,二手住宅成交3142套,楼市成交主要以新房为主,所以新房的价格起了房价导向的主要作用。

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而如果忽略个别具体片区或具体某个楼盘的提价影响,从南沙区整体均价的走势来看,南沙的房价均价自2018年底达到2.4万的阶段高点以后,在2019年出现了一定幅度的回落,直到2019年末的2.1万左右,全年南沙的整体均价的下滑幅度在12.5%左右。

价格的变化当然离不开楼市调控的影响,一直以来南沙的利好消息让不少投资客都非常看好南沙的房价,而现在在楼市调控之下,楼市需求被引导向自住为主,想赚钱的人最近很少会出手,楼市当然也出现了一定程度的降温。

2、从南沙楼市的供需成交状况来看,南沙既是广州的成交大区,但同时又需要承受库存带来的压力。

从成交量来看,南沙的成交情况在广州各区中的表现并不算差,但同时不可忽视短期压力。据广州住建部门下的阳光家缘的数据,广州全市在刚过去的2019年新建住宅网签量是8.6万套,其中南沙就占了1.33万套左右,占了全市总量的15%以上,销量仅次于增城区。

而8.6万套的网签量在历年的数据中处于中间的水平,除去在2016年出现的高峰以外,全市的总体成交量并没有因为楼市调控而与以前年度数据出现太大的差距,所以南沙能有这样的比例说明了其在整体上看来还算是很活跃的区块。

当然了,因为供地决定了新房的供应量,所以我们也要同时考虑供地和新房库存情况的影响。仅从2017-2019这三年的供地情况来看,南沙除了低于增城以外,土地的供应总量要远远高于广州市的其余各区,导致这几年新建商品房的供应量和成交量之间虽然未出现过大的矛盾,但也累积了不少库存。

据阳光家缘的数据,截止到2020年3月8日,南沙区中已经允许上市但未售出的新建住宅套数是18614套,建筑面积是222.3万平米。如果按照2019年销售了137万平方米左右的数据为参照,消化库存的222.3万平需要1.6年左右,在叠加新冠的影响下,短期内房企会有比较大的销售压力。

从上面的数据来看,南沙的成交量虽然在广州中占据了较为重要的比例,但在区域内却出现一定程度的库存压力,目前市场响应的需求情况并未能完全消化当地的产出量,整体来看降温还是相对明显的。

二、楼市短期的压力不改区域实力逐步提升的趋势,南沙的发展框架已经成型,对未来楼市的供需带动作用是正面的,但房价的走向要看引导的结果。

1、南沙区域发展框架成型,有助于未来不断提升本地的实力,同时推动楼市供需的发展。

一个城市或者其中区域的规划发展,是当地楼市发展的重要基础。无论是住宅还是商业项目,都会受制或者受益于城市规划的情况。

而对于南沙来说,能在这几十年间几乎从零起步发展到现在成为广州的重镇之一,规划的扶持正是其中的主要的原因,多年以来经济的发展和人口的扩张,使当地的楼市也在不断地从中受益。

现在南沙的区域规划又进入到新的阶段,城市的副中心的发展地位以及粤港澳大湾区的发展机遇,为南沙的长远发展注入了新而强的能源。得益于这些新的规划框架的利好,未来在交通和配套的完善、产业的吸引和发展、人口的流入等等都将得到进一步的发展。

当然南沙的发展会有一个过程,想在三五内看到脱胎换骨式的飞跃并不是太现实,即使是基建的完善也没有那么快,只能说长远来看,在独有的发展机遇下南沙未来区域的实力将会进一步提升,这种提升对楼市的供需会产生助力的作用,提高当地楼市的强度。

2、南沙的区域优势对未来楼市供需的发展虽然起到正面的作用,但房价的走向还会受到引导的影响。

在现在的楼市发展的新形势来看,地区实力的不断提升并不一定会再像以前一样直接引发房价的大幅上行,房价的走向或者说上行幅度的大小受长远楼市政策的影响很大。

房地产行业的运行影响着众多的上下游企业,说其牵连甚广一点也不过份,而它的金融属性又会很容易引发市场不健康的追逐炒作的行为,所以要想房地产能长远稳定地发展,就不可以对其放任不管。

而目前“房住不炒”和“稳房价”楼市调控的效果就是一个佐证,只要未来坚持这个方向,并坚持不再利用房地产来做经济刺激,那房价即使稳中有升,幅度都不会太高。

所以,房价的走向并不能简单来看地区实力的提升,未来有关部门对房地产的引导方向也是非常关键的影响因素。以长沙为例,作为国内调理房地产行业决心最大的城市,多年来一直坚持削弱经济对房地产的依赖,通过各种铁腕措施来引导房价。

在长沙市各相关部门持续的共同努力之下,这座地区生产总值在国内城市中排名13(2018年)的经济强市,房价一直保持在一个比所有同级城市甚至很多三线城市都要低得多的合理水平,这就是管控的结果。

如果未来南沙也出现这种情况,那么即使供需随着地区的实力进一步改善,房价也不会有太大的提升。当然了,事情有各种可能,如果未来南沙对楼市管束比较少,那么不排除房价上行的走势会比较快,但以目前国家对楼市的态度来看,对楼市不加管控的可能非常小。

三、小结。

总的来说,南沙的整体均价相对于2018年的高点来说已经出现了一定幅度的下滑,同时虽然南沙是广州新房成交比例较高的大区,但其本地的供应量也比较大,在调控和新冠的共同影响下,库存上已经出现一定的压力。而由于南沙具有规划上的优势,未来长远的发展可以消化供需所出现的问题,并会因为地区实力的提升而对楼市供需带来正面的作用,而房价的具体走向还需要关注未来楼市引导的情况,如果以目前的情况为参考,房价大幅波动的可能性会相对较小。

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